私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例

不動産投資

 

購入物件の条件とターゲットとなる物件の種類について

以前の記事小規模小借金の不動産投資でセミリタイアする方法の概要にて述べたROI>15%/年の小さい投資を繰り返し、CF(Cash Flow:キャッシュフロー)をこまめに再投資するという方法を実行しようとする場合、200~400万円程度の自己資金で、

・中古区分マンションをローンを引いて購入
・中古築古区分マンションを現金で購入

のどちらかを狙うのが、リスクが低い方法である。

木造築古アパートや木造築古一戸建てはこの金額帯で現金買いするとなると、地方で、かつ、かなり築古となるだろう。そのような投資を行っている投資家もいるが、この場合、躯体の状態を見極める難度が高く、また、最終的な出口として、解体して土地として売却するにも、売却価格に対する解体費用の割合が大きくなってしまうので、あまりお勧めはできない。

マンションであれば、築古でも躯体の管理は管理組合が行っている。また、管理組合が正しく機能していれば、修繕積立金も築年に応じて貯まっているため、築古一戸建てと比べれば安心感がある。

次に、私がROI>15%/年を狙って実際にどのような物件を購入したか、例を挙げる。

① 城東地区 1DKマンション

これは私が不動産投資を開始して3軒目に購入した物件である。この物件を購入後より、ROI>15%/年を意識し始めた。まずは、物件のスペックを示す。

場所 東京23区内城東地区
私鉄駅より徒歩10分
構造 RC(鉄筋コンクリート造)築16年
部屋 1DK 約30平米
売買価格 650万円
仲介手数料・登記費用・不動産取得税等 70万円
リフォーム費用 19万円
総額 739万円
借入 500万円(都市銀行 変動金利2.375% 30年)
自己資金 239万円にて購入

次に毎月の収支は、
家賃収入 6万8千円/月
管理費・修繕積立金・賃貸管理費 1万4千円/月
ローン返済 19,500円/月
固定資産税 3000円/月
キャッシュフロー 31500円/月
となる。ROI=(年間のキャッシュフロー)÷(購入時の自己資金)×100(%)として計算すると、

ROI=(31,500×12)÷(2,390,000)×100=15.8(%/年)

と、目標値ROI>15%/年を確保できた。

購入当時は、まだ現役のサラリーマンであり、土曜日の朝にインターネットのYahoo不動産を見ていた時に、この物件をたまたま見つけた。物件の扱っていたのはマイホームを購入する人が訪れる大手の不動産屋であり、投資物件はほとんど扱っていないようであった。たまたま売主に専属専任媒介で仲介を依頼されて、Yahoo不動産に載せたようであった。

不動産屋に電話をしてみると、現在は賃貸中、まだ買付は入っていないとのことで、物件のチラシをFaxしてもらった。その日のうちに、妻と赤ん坊に毛が生えたくらいの子供と共に、車で現地に直行。マンションの外観からは、管理も良さそうで作りもしっかりしていそうと素人判断し、そのまま不動産屋に向かい、680万円→650万円の指値をした買付証明書を入れた。不動産屋によるとこの物件は現在、賃貸中であるが、これは売主の会社の従業員(ブラジル人)が社宅として住んでいて、引き渡しまでには退去すると聞かされた。

無事に指値も通り、売買契約の日となったが、売主はすでに署名捺印してあるとのことで、契約の場には現れなかった。ローンは今回の大手不動産屋にお任せすることにし、ローン特約の付きの売買契約をした。契約終了後、すぐに銀行に対してローンの申し込みをするも、審査の結果が出るのが遅く、ローン特約の期日を過ぎるところまで来た。この時、1週間ほど特約期間を延ばす覚書を売主と取り交わしたが、売主より条件として管理費、固定資産税の日割り計算は、実際の売買の日ではなく、現在の特約の最終日で計算せよとのことで、この条件は飲むこととした。その後2、3日でローンの承認が下りたが、ずいぶんとがめつい売主だなと思い、いったいどんな顔しているのかと決済の日が楽しみであった。

決済は、平日の午前中、自宅近くにある都市銀行の支店で行われた。売主に会うのが楽しみであったが、なんと当日売主は欠席。すでに司法書士に必要な書類は預けてあるとのことであった。結局、この売主とは一度も顔を会わすことなく、取引は終了した。

鍵を受け取ったので、その日の午後、いよいよ部屋を見に行ってみることにした。家族を車に乗せ、現地に到着し、ドキドキしながら部屋のドアを開けると、異様な光景が広がっていた。『なんだこりゃ?』。まさに、『汚部屋』と呼んでいい部屋が目の前にあった。

なぜか玄関を上がった廊下にビーチサンダルが置いてある。部屋の中もゴミが転がっている。あまりの汚さに妻と子供は早々に退却した。私は恐る恐る靴を脱ぎ、廊下に上がってみた。廊下の床がべたべたしている感触が靴下越しに伝わってくる。このべたべたのため、前賃借人のブラジル人は部屋の中もビーチサンダルを履いて生活していたのだろう。ダイニングキッチンに到達するとキッチンから床から壁から汚れでべたべたしており、絶望感しかない。さらに一番奥にある居室に進むと、床のカーペットは得体の知れないシミだらけで、天井の照明はカバーが無く蛍光灯が剥き出しであった。

おそらく売主はこの状態を知っていたのであろう。この「汚部屋」を復活させる気力が起きずに、安く売り出したと思われる。まだ、ひよっこ不動産投資家の私には、この物件、なかなかの試練であった。この部屋を復活させ、キャッシュフローを生むまでの話は別の機会に紹介したいと思う。

② 首都圏 2DKマンション

これは私が不動産投資を開始して6軒目に購入した物件である。この物件は競売にて購入した。当時、私は、首都圏の1都3県の競売物件に入札を繰り返していて、たまたま落札できた物件である。特定を避けるために、条件は大まかに記載する。

場所 首都圏
構造 RC(鉄筋コンクリート造)築30年超 旧耐震
部屋 2DK 約40平米
購入費用総額 420万円
借入 無し。現金購入
自己資金 420万円にて購入

次に毎月の収支は、
家賃収入 7万1千円/月
管理費・修繕積立金・賃貸管理費 1万5千円/月
ローン返済 なし
固定資産税 3千円/月
キャッシュフロー 5万3千円/月
となる。ROI=(年間のキャッシュフロー)÷(購入時の自己資金)×100(%)として計算すると、

ROI=(53,000×12)÷(4,200,000)×100=15.1(%/年)

と目標のROI>15%/年を確保できた。また、表面利回りは20%を超えた。

不動産投資を始めた頃に、利回りのいい物件を入手するにはどうすればよいかと書籍を漁っていたところ、藤山勇司氏のサラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 (実日ビジネス)(下図)が目に留まった。


この本では競売で落札した物件を賃貸に回して、高利回り物件に仕立て上げていく様子がドキュメンタリー風に書かれており、自分も同様にやってみたいと考えていた。

そこで、実際に不動産競売に入札する手順や落札後の手続きなど、細かい情報が掛かれている書籍な無いかと探していたところ、必ず得をする競売不動産の入手法―安心して掘り出し物件を買うノウハウを解説!(下図)を見つけた。


内容が濃く、読むのがたいへんだったが、競売の手続きすべてを包括している良書であった。この本を毎日の通勤の電車内で繰り返し読み込んだ結果、入札に対する不安は無くなりいよいよ競売物件に臨むことにした。

現在は、競売物件の物件明細書はBIT 不動産競売物件情報サイトから入手可能だが、私が競売物件を探し始めた当初はこのサイトが存在しなかった。そのため、アットホームの競売物件情報から大まかな情報を得て、良さそうな物件があれば実際に裁判所に出向き物件明細書を閲覧した。また、裁判所に行ったついでに、入札書類をもらって帰ってきた。

私は首都圏の1都3県の競売物件情報のチェックをし、良い物件があれば、平日に休暇を取得し、その物件の管轄の裁判所に赴き、明細書を閲覧。ついでに入札書類をもらって、帰りに物件を見てから帰宅するという作業を繰り返していた。

入札も数回行って失敗するも、この物件については、入札価格はROI>15%/年ギリギリ狙える価格としたところ、運よく落札することができた。

落札後、残代金と登録免許税の支払いを行い、物件は私の名義となった。ここまでは、順調であったが、この物件、すでに賃借人がいる物件で、どこの不動産屋が管理をしているのか分からない。裁判所内には落札者向けに、通常の物件明細書とは別のさらに詳細な物件明細書があるので、これを見れば良かったのだが、当時は、そのような知識もなく途方に暮れた。ここからは手探りで現賃借人との間に、賃貸借契約を結ぶこととなるのだが、それは強欲な不動産屋との闘いの日々の幕開けであった。このことはいずれ詳細に書きたいと思っている。

③ 神奈川県 2DKマンション

これは私が不動産投資を開始して10軒目に購入した物件である。この物件の購入で私の不動産投資もいわゆる区分10室の「事業的規模」に到達した記念すべき物件である。この物件購入後、専従者給与と届出を税務署に行った。

場所 神奈川県郊外
構造 RC(鉄筋コンクリート造)築41年超 旧耐震
部屋 2DK 約40平米
売買価格 200万円
仲介手数料・登記費用・不動産取得税等 30万円
リフォーム費用 オーナーチェンジのため無し
総額 230万円
借入 無し。現金購入
自己資金 230万円にて購入

次に毎月の収支は、
家賃収入 5万円/月
管理費・修繕積立金・賃貸管理費 17,500円/月
ローン返済 なし
固定資産税 1千円/月
キャッシュフロー 31,500円/月
となる。ROI=(年間のキャッシュフロー)÷(購入時の自己資金)×100(%)として計算すると、

ROI=(31,500×12)÷(2,300,000)×100=16.4(%/年)

と目標のROI>15%/年を確保できた。表面利回りは30%となった。

この物件はゴールデンウィークの後半、とある日の朝、インターネットで何か良い物件は無いかと探していたところ、たまたま見つけた物件である。問い合わせ先の不動産屋の開店時間と同時に電話を掛けたところ、ゴールデンウィークにも拘わらず社長が電話に出た。状況を聞くと、今のところ買付は入っていないことで、販売図面のFax送付をお願いした。しばらくFaxを待っていたが、来ないことにいたたまれず、急ぎ妻と子供を車に乗せ、現地に向かった。

現地に着くと当該物件は築年の割にはきれいであり、しっかり管理されている様子がうかがえた。その場で、社長に電話して、今からお店に伺いたいと伝えた。お店に到着すると、社長は「朝から電話が鳴りっぱなしで、先ほどFaxしたのですが。」と言っており、人気物件だったことが伺えた。早速、買付証明書を記入させてもらう。200万円満額、ローン特約無しで記入した。社長は、「他にもたくさんほしいという方がいましたが、一番に現地を見て買付を入れていただいた方が優先ですね。」と私の申し込みを1番手にしてくださった。

人の好さそうな社長であったので、物件の管理を全オーナーから引き続き行っていただくことをお願いし、後日、契約と決済を行った。この物件に関しては、その後、大きなトラブルもなく運営中である。

不動産投資は手間は掛かるがお金を運用するには良い方法

現在の銀行の金利は、定期預金であっても0.01%程度であり、仮に240万円を定期預金としても、1年間に240円(税別)しか利子が付かない。それなら、240万円で、①や③のような物件を購入して、年間40万円弱の収入を得て、さらにその収入を次の投資に回していけば、複利の効果で、飛躍的に資産が増加する。

定期は元本保証、不動産は購入した瞬間から価値が下落するから、単純な比較はできないと言う意見もあると思うが、定期は引き出さなければ毎年240円が入って来るだけなのに対し、不動産は売らなければ毎年40万円弱が入ってくる。仮に不動産の含み損が出たとしても、売却しなければ損は発生しないし、キャッシュフローは変わらない。キャッシュフローを再投資で増やしていくというのが狙いなら、不動産の価値はあまり影響はない。

また、今回紹介したような物件であれば、買値より高く売却することも可能である。ある程度経験を積んでいくことで、相場観が身についてくるので、割安物件を購入しやすくなり、失敗しにくくなる。その経験を積むためにも、小さい物件を繰り返し購入する方法がお勧めである。

以前の記事小規模小借金の不動産投資でセミリタイアする方法の概要に記載した私の不動産投資に対する考え方を再掲する。

・ROI(Return On Investment)>15%/年が狙える投資を繰り返す
・自己資金は1000万円程度
・15年程度運用する
・連帯保証人が必要になるような巨額な借金はしない。

今回紹介した物件が、この方針に則したものであったことは、ご理解いただけたと思う。

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小規模小借金の不動産投資でセミリタイアした私の方法

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