私の割安物件の購入方法

不動産投資

 

特殊なことはせず地道に作業する

割安物件が市場にある割合で出てくることは、前回の記事非常に割安な物件が市場に出てくる仕組みにて紹介した。次に問題となるのが、この市場にある割合で出てくる割安な物件をどのように入手するかである。私が、やっている方法は、ズバリ、『インターネットで探す』である。当たり前じゃんという声が聞こえてきそうだが、私が購入した物件は1物件を除き、すべてインターネットで探している。特殊な入手ルートは持っていない。

まずは、自分の投資するエリアを決める。私はその日に見に行くことができるエリアで探している。単身赴任時代は大阪府、それ以外は首都圏の1都3県が対象である。人によっては自分が住んでいない地方の物件を、実物を見ることもなく購入する人もいるようだが、まずは勉強の意味でも見に行くことをお勧めする。

購入する物件の種別(区分、戸建、一棟など)と条件(金額、築年、利回り、ROIなど)を決め、しばらくの期間、その条件にある物件をすべてチェックする。そうすると、この物件は高い安いというある程度の相場観が出来てくる。

そして、もし割安な物件があれば、実際に不動産屋に問い合わせて、話を聞き、実物も見に行ってみる。もし、そのエリアに対して相場観が正しく育っていれば次のような経験をするだろう。昨年、私が実際に経験した問い合わせである。

2019年に実際に問い合わせた例

① 埼玉県 戸建 空室

築年の割には、ずいぶんと安いなと思い、インターネットに掲載された初日に電話で問い合わせた。不動産屋の担当者は開口一番、前の所有者が孤独死しているが孤独死した部屋はきれいにリフォームされている、それでも、金額の設定が安過ぎたのか、すでに12人見学の予定が入っているとのことだった。

インターネットのサイトには『告知事項あり』とは記載されていなかったため、問い合わせてみたが、孤独死物件は私の基準からは外れてしまうので、こちらからお断りした。しかし、掲載初日に電話したにも関わらず、12人もすでに見学予定が入っているということに割安な物件を手に入れるのも楽ではないなと感じた一件であった。

② 千葉県 戸建 空室

この物件も掲載初日に問い合わせするも、すでに7人見学予定が入っているとのこと。8人目で見学しますか?と言われたが丁重にお断りした。この物件は太陽光発電が屋根に載っているオール電化の家であったが、仮に賃貸にしたときに、売電収入の扱いが入居者とのトラブルになりそうな気がする上、8番目の見学では購入は無理であろうとあきらめた。

③ 千葉県 戸建 空室

駅から徒歩10分の割安な物件を掲載初日に発見。すかかず不動産屋に電話するも何故か電話が繋がらない。物件は非常に気になったので、住所(丁目まで)と接道と外観写真からGoogleストリートビューで捜索。住所の○○市△△町□丁目と打ち込むと、駅から3kmくらい離れている。接道している道路の幅員が広かったため、その住所にその幅の道路は一本しかなかったので物件を特定するのは容易であった。ストリートビューで外観も一致していることを確認。単なる駅からの距離の記載ミスであった。

④ 千葉県 戸建 空室

その日はいつもより少しエリアを広げて検索したところ、駅から徒歩10分の割安な物件を掲載初日ではなかったが発見。すぐに不動産屋に電話するとまだ買付は入っていないという。至急、販売図面をメールで送ってもらうと同時に内見をしたいと伝えた。売主が居住中だったので、日程は調整するとのこと。

送られた販売図面を見ると、駅から徒歩10分と明記されているが明らかにおかしい。Googleマップで徒歩のルートを出すと、距離1.4km徒歩18分であった。駅から直線距離では800mくらいなのだが、物件の手前に巨大な崖があって、その崖を大きく迂回しなければならない。迂回する上に、かなりの坂を上ることとなるので、実質は徒歩20分以上だろう。宅建業法では、道路距離の80mを徒歩1分として示すこととなっているので(坂道は考慮しない)、ここまであからさまにズルしている業者も珍しい。即刻、内見キャンセルの電話を入れた。

 

割安な物件を見極める相場観が身について来れば、このような空振りをひたすら繰り返すようになる。こうなれば、物件を購入できる日も近い。次にあと一歩まで行ったが残念だった過去の事例を示す。

あと一歩だったが、残念だった過去の事例

⑤ 大阪府 戸建 空室

大阪市内南部の物件であり、単身赴任中の土曜日に掲載初日で発見した。すぐさま不動産屋に連絡を入れると、女性の担当者が出た。販売図面を送ってほしいというと、まだ販売図面はできていないということで、だったら、今日か明日に内見させてくれないかと言ったところ、今日明日はちょっとと何やらごにょごにょ言っていた。次の週の平日は仕事を休むことは不可能であったので、仕方なく7日後の土曜日に内見の予約をした。

翌週の平日は売れないでくれと祈りながら仕事をするが、金曜日の夜に、その女性担当者から、ご希望の物件は売れてしまいましたが、いろいろと物件はありますので、明日は予定通り、お店にいらっしゃいませんか?と電話があった。あの物件が無ければ結構ですと怒って電話を切った。

⑥ 大阪府 戸建 空室

この物件も掲載初日の月曜日に発見した。その週は比較的仕事が落ち着いていたので、午後休暇を取得した日であった。すぐさま不動産屋に電話をしたところ、担当者から折り返し電話を掛けるとのこと。なかなか電話が来ないなとソワソワしていたが、午後4時頃に担当者から電話が掛かってきた。今日、内見できないかと聞いたところ、本日は研修中なので、お店には戻れませんと言う。明日はどうかと聞いたところ、明日も研修。明後日はというと明後日はお休み。仕方なく、木曜日の午後に内見の予約をした。

会社では木曜日の午後の休暇を申請し、当日までソワソワ待っていた。木曜当日の朝10時頃に、売れてしまいました、すみませんと担当者からメールが送られてきた。仕方なく、午後の休暇は取りやめ、絶望感にさいなまれながら仕事をした。

⑦ 東京都 戸建 居住中

これは単身赴任以前に発見した23区内城北エリアの物件である。その当時、投資用に戸建物件を探していて、メジャーな不動産検索サイトにアラート登録をしていた。とある水曜日、会社の昼休みに携帯メールをチェックしていると、この物件のアラートメールが来ていたことに気が付いた。内容を見てみるとかなり良さそうなので、不動産屋に電話してみた。

この不動産屋は水曜日も営業しており、すぐにこの物件の担当者が出た。担当者曰く、この物件はおそらくすぐに売れるだろうから、早く内見して買付を入れたほうが良いとのこと。明日の木曜日はどうですか?と提案された。しかし、その週は仕事が忙しく、とても翌日に休める状態ではなかった。翌々日の金曜日だったら、午前中だけならなんとか休めそうであったので、仕方なく、その日に内見を設定した。担当者には、良ければその場で買付証明書を書くので、現地に持ってきてほしいと伝えた。

当日の朝、担当者と現地で落ち合うと、まだ買付は入っていないと言う。外観は問題なく、これはチャンスだと内見を行う。居住している人は男性一人で、本日はいないとのこと。担当者がカギを開けて中に入ると、特に荒れた様子も無く普通に生活している様子が伝わってきた。入るなり担当者は、この物件は実は任意売却で購入時には売買代金とは別に引っ越し代を30万円を売主に渡してほしいと言ってきた。この物件が安かったのは、売主がローンを返済できずに任意売却となったためらしい。室内は特に問題は無かったので、その場で買付を入れたいと担当者に伝えた。担当者には、引っ越し代30万円はOKだが、現金で購入するので売り出し値から80万円の指値をさせてほしいと伝えた。

担当者は、その条件なら大丈夫だと思いますとのことで、担当者の車の中で買付証明書を書き始めたその時だった。担当者の携帯に、昨日内見した人が今、満額ローン特約付きで買付を入れたとの連絡があった。担当者は、一番目の人は属性が悪いので、ローンが通らない可能性があるので、ぜひ、買付は入れていってほしいというので、買付だけは入れて、そのまま、会社に向かった。

後日、担当者からは別の任意売却物件の紹介があったが、魅力を感じるような物件ではなかったので、お断りした。ついでに、買えなかった物件のその後について聞くと、売主が売り出し値では残債に足りないので、あと70万円価格を上げたいと1番手の買主に言ったそうである。買主はその条件を飲み、売り出し値+70万円+引っ越し代30万円で購入したそうである。

問い合わせ→内見→買付を機械的に繰り返すしかない

割安な物件を見極める相場観が身に付き、物件の問い合わせをするようになれば、今回、紹介したような空振りをたくさんするようになる。割安な物件はみんなが狙っていて非常に足が速い。まずは、できるだけ早く内見をし、買付を入れることだ。普通のサラリーマンは平日に動くことはなかなか難しい。私もサラリーマン時代、上記のように平日に無理してみたが、さすがに、明日いきなり休みますというのは不可能であったため、結局は後手になって無駄足になるのが、ほとんどであった。

まずは、会社の休日に新着でインターネット掲載される物件を狙って、良い物件があれば、その日のうちに問い合わせ→内見→買付というのを繰り返すしかない。それでも、割安な物件は空振りは多いだろうが、たまに、以前の記事私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例物件購入の失敗と逆転を生む売却のように購入できる場合がある。

ローン利用時は、あらかじめ借入可能額を確認する

また、ローンで購入するときには、メインバンクから自分の借り入れ可能額を確認しておくほうが良い。区分投資向けの少額なローンの場合、すでに1件でもローンを引いているならば、あといくらまで融資してくれるのか、銀行の担当者に確認することはできる。それは区分のローンの与信は給与収入がベースとなっているからだ。銀行によっては、不動産投資の収入も加味して与信を判断してくれるところもある。前回のローン申し込みのときに提出した源泉徴収票や確定申告書から残りの与信額を見積もってくれる。

私もしばしば銀行に電話して聞いていた。特に年度をまたぐときは、銀行の融資方針も変わることがあるので、注意したほうがよい。私も過去に1度、年度またぎで失敗したことがある。

割安物件を見極める相場観があれば、ローンの審査で物件の担保不足で落とされるということはあり得ない。また、ローン特約付きの買付は、後から入った現金買いの買付に負ける可能性があるので、確実に良い物件を押さえるためにはローンを使う予定でも、ローン特約無しで申し込んだほうが良い。その時にたとえ現金が無くても、できればローンを使いたいが、ローンが落ちたときは現金で買うので、ローンの審査の時間だけ決済を待ってくださいと申し伝えておけばよい。

私自身もサラリーマン時代は空振りの連続で、物件を購入できるのは年に1、2度であった。しかし、安く購入することは以前の記事物件購入の失敗と逆転を生む売却のような売却によるリカバリも可能になるため、投資のリスクを大きく下げることができる。そのためには、物件情報を多く見て相場観を磨き、そして空振りにめげることなく、繰り返し購入のチャレンジを続けるしかない。

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