小規模不動産投資のセミリタイアは成功か失敗か検証する

セミリタイア生活

 

退職後の預金額の増減をまとめた

18年に退職し、セミリタイア生活に突入してからもう3年目になるが、区分所有9室と戸建4戸の小規模不動産投資でのセミリタイア開始が成功したのか失敗だったのかは、私が生きている間にお金が足りなくなることがあるかどうかに掛かっている。現時点でこのチャレンジが成功だったのか失敗だったのかを推し量ることは難しいが、ひとまず私が退職した18年の3月末から現在までの預金残高の推移をグラフにしてみた。

縦軸は18年3月末の預金残高を基準としての預金残高の増減であり、各月末の預金残高をその値に直してプロットしている。つまり、各月、

(その月末の預金残高)-(18年3月末の預金残高)-(振り込まれた退職金)

でプロットしている。

このグラフの途中で退職金が振り込まれたが、その金額については除外している。つまり、18年の3月末からの毎月の退職後の収入と退職後の支出の両方で、どれだけ預金が増えたか減ったかを表していることになる。つまり右上がりなら、収入>支出であり生活費を払っても貯金ができている状態であり、右下がりなら、収入<支出で、生活費が足りずに預金を食いつぶしている状態となる。右下がりが続けば、破綻もあり得ることになる。

生活費については、在職中と同じ額を、毎月、妻に渡している。また、子供の教育費については、聖域扱いで、ケチることなく必要な金額は使っている。これは、在職中と同じ生活が出来なければ、なんのためのセミリタイア生活か分からないと考えているためである。ただし、私自身は存分にケチっている。もともとお金を使うとストレスになるという性格からである。

自宅の住居費については、10年ほど前に新築した家に住んでいるが、住宅ローンの支払いは毎月5万6千円ほどで、ボーナス時払いは無しである。住宅ローンの支払いが少ないことが、セミリタイア生活に役に立っている。

預金の増減についてと今後のセミリタイア生活の見通し

大きく預金額が増減している月は物件の売買によるものである。退職してから、3件売却し、1件購入したことになる。一見、資産を減らしたように見えるが、売却した3件のキャッシュフローCFの合計と、購入した1件のキャッシュフローCFが同等となっている。つまり、不動産からのキャッシュフローCFは退職時と現時点では変わっていない。

19年4月末から19年12月末に掛けて、不動産購入による5月末の大幅減は別として、全体に右下がりの傾向となっている。実はこの時期は購入した物件含めて、3件同時に数十万円規模の空室リフォームを行っていた時期となる。3件ともファミリータイプであり、また前居住者が長く住んでいたため、かなり内装をやり替える必要があった。

また、3物件とも給湯器の交換をしている。ひどいものは、昭和63年製の給湯器が付いていた。よくこれまで壊れなかったなと思いつつ、この際、交換することにした。また、ファミリータイプはハウスクリーニングも費用が掛かる。1戸建てならしっかりクリーニングすれば10万円程度になる。また、ファミリー区分マンションでは、空室でも管理費とローンの支払いがあり、その支払いも馬鹿にならなかった。そんなこんなで1物件あたり数十万円が3件分飛んで行った時期であった。

それ以外の時期は、おおむね平坦または微増という状態であった。その間にはシングル向けのワンルームの短い期間の空室や十万円レベルの修繕があったが、それは月々のキャッシュフローで賄えたということになる。つまり、この状態が続けば、セミリタイア成功ということになるのだろう。

また、今回の3件の最後の売却で、約500万円の余剰金を得た。退職後2年強を経て、不動産からのCFは変わらないまま、退職時より預金が約500万円増えたことになる。今後、数十万~百万円レベルの修繕については、この余剰金を取り崩しながら、年金受給まで粘るという戦略も取ることができると考えられる。

よって、セミリタイア生活は成功と考えたいが、次に今後のチャンス(収入増、預金増)とリスク(収入源、預金減)について、現時点での想定を述べる。

今後のチャンスとリスクについて

今後、預金が増える(グラフが右上がりになる)要因として現時点で想定されることと、今後、預金が減る(グラフが右下がりになる)要因として現時点で想定されることを、それぞれ挙げる。

今後の預金が増える要因として想定されること(チャンス)
① 不動産収入増によるもの
・投資用20年ローンを完済した後のCF増
・物件の売却
・物件の買い替えによるCF増
② その他の収入増、支出減
・子供が学校を卒業し、学費や養育費が掛からなくなる
・自身と妻が65歳になり、年金受給開始

今後の預金が減る要因と想定されること(リスク)
① 不動産収入減によるもの
・家賃下落
・空室増
・大規模な修繕(数十万~百万円レベル)
・減価償却終了による税金、社会保険料の増加
② その他の支出増
・自身の高齢化による医療費増大
・自宅の大規模な修繕(数十万~数百万円レベル)

今後の見通しとして、真っ先に想定されるのが、賃貸物件の老朽化による家賃下落、空室増、修繕費増のリスクであろう。これらは不動産投資家にとって悩みの種である。これに関しては、なるようにしかならないのだが、修繕費については、マンションであれば、原状回復と設備の交換程度なら、ファミリータイプであっても最悪でも数十万円程度で済む。リノベーションでもするのなら、さらに費用が掛かるが、自分自身がもともとセンスが悪いので、そこまで頑張ってリフォームするつもりは無い。

また、修繕費が掛かりそうな一戸建てについては、ペット可物件で夜逃げされて内装の回復が困難な場合や、足場を組んでの外壁塗装や屋根の張替が必要になってしまう場合など、数百万円単位の出費が必要になることもある。あまりに費用が掛かる修繕をやるくらいなら、そのまま中古住宅、古家付き土地、または、更地での売却をするつもりである。上記で百万円レベルと記載したのは、解体費を想定している。これらのリスクのために、500万円の余剰金を確保した。

さらに自宅に関しての修繕費については、十年ほど前に新築した一戸建てであるので、この先10~15年程度では、数百万円レベルの大規模な修繕は発生しないと考えている。

期待される預金増の要因については、現在残っている不動産投資に関する借り入れ5件において、残債のトータルは1550万円ほどで完済までの残年数は、5、10、11、11、17年となっていることが挙げられる。つまり、あと5年後には、ローンを完済する物件が出始め、ローン返済が無くなる分、毎月のCFは改善するということになる。ただし、以前の記事私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例物件購入の失敗と逆転を生む売却にて購入物件例として紹介したように、それぞれの物件で借りている額が少なく(現在の残債のトータルは約1550万円)、返済額も少ないため、完済後の預金増への効果は限定的である。

新たに収益性の高い物件を買えばいいのではという声が聞こえてきそうだが、退職して属性が悪化しているため、良い条件でローンを引くことが難しい状態である。かといって、現金で購入すれば、今回のグラフの落ち込みのように一気に預金が減る。給与収入が別にある場合なら問題ないのだが、不動産からのCFのみで生活している今では、預金が底をついてしまうと生活できなくなってしまうので、あまり攻めることはできない。

ただし、今後、手持ちの物件のうちキャッシュフローが小さくなった1件を売却しある程度の現金を確保した場合に、現在の500万円の余剰金と合わせて、新規に物件を購入するということはあると考えている。その場合は、このグラフの0万円を切ることなく、キャッシュフローを増加させることができる。そうすれば、退職時の預金と退職金を命金として完全に残せるので、安全性は高い。

十数年後には年金受給が始まることとなる。定年まで勤めた退職者と比べれば金額は少ないが、サラリーマン時代22年間の厚生年金加入実績があり、国民年金の納付も滞納していない。また、妻も十年以上の厚生年金加入実績があり、同じく国民年金の納付もきっちり行っている。よって、今後も納付を滞納せずに年金を受給できれば、減少する不動産収入の補填ができると考えている。

以上のリスクとチャンスを改めて見直してみると、私自身は今の小規模の不動産投資でセミリタイア生活をなんとか乗り切れるのではと思っているのだが、楽観視し過ぎなのかもしれない。セミリタイア成功か失敗かの検証として、また、いずれ、今回のグラフをアップデートしたものをお見せしたいと思っている。

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