自宅を割安に購入する方法

セミリタイア生活

 

割安に新築の自宅を手に入れる

私は10年くらい前に、自宅として東京都内に新築一戸建てを建てた。前回記事小規模不動産投資のセミリタイアは成功か失敗か検証する において、現在、私の住宅ローンが、月に5万6千円、かつボーナス月の加算ゼロで、この住居費の支払いの少なさがセミリタイア生活の収支を支えているということを書いた。もし、小規模不動産投資にてセミリタイアを狙うなら、自宅の住居費の支払いは抑えておきたい。新築であれば、当面の間は、巨額な修繕費が掛かることも無いことも、セミリタイア生活向けである。また、セミリタイアには興味が無いけど、自宅は新築で安く手に入れたいという人もいるかもしれない。

新築住宅は家族も喜ぶし、購入した満足感も高い。今も、風呂に浸かりながら、体を伸ばすと、新築にしてよかったなあと感じる時がある。できれば新築を買いたいのだが、購入したいエリアでは自分の予算では手に入らないと、中古住宅を購入される方もいる。

もし、そう思っているのなら、私が実践した方法を参考にしてほしい。自分は、市場価格の七~八掛け程度の金額で、新築住宅を購入することができた。以下にその方法を示していく。

楽をしたい人の心に付け込まれているものは割高

過去の記事物件購入の失敗と逆転を生む売却非常に割安な物件が市場に出てくる仕組みで、物件を売却したときに感じたのだが、賃貸用にリフォームもハウスクリーニングもきっちり行った不動産というのは、かなり割高かつ短期間にて売ることができる。逆にリフォーム無しで、買ったら住む前にリフォームが必要という物件は、相場レベルか相場よりちょっと安くしたくらいで売りに出してもなかなか決まらない。激安なら、買取業者や投資家がすぐに飛びつくが。

つまり、買ったらすぐに引っ越して、そのまま住めるという物件は買主も楽なため、少々、割高になっても手間が少ないことを優先して購入してくれる。つまり、人間というのは面倒くさがりなので、手間がかからないなら、それに対して金を出すという心理である。特に中古不動産市場は、わざわざ売る家をきれいにリフォームしてハウスクリーニングする人はいない。よって、リフォームとハウスクリーニングをした物件というのは中古市場の中では数が少なく、高く売れやすくなる。もし、自分の家を売却することを考えている人は、リフォームとハウスクリーニングを入れて売却を試みたらよい。

新築住宅というと一般的に何が思い浮かぶのかと言うと、新築マンションと新築建売一戸建てであろう。この二つは不動産市場の中でも、特に割高であるが、よく売れる。それは、他人が一度も住んでいないきれいな家を、まったくの手間なしで手に入れられるからである。

マンションならモデルルームを見て、契約すれば、ローンの手続きから登記まで、すべてを販売会社がやってくれて、自分がやることは建物が完成すれば引っ越しをするだけである。建売戸建も実際に建っている家を見て、気に入れば購入の意思を示せば、同様に購入できる。これだけ楽で快適なら、非常に割高でも購入者は絶えないだろう。

新築の自宅を安く購入するには面倒な方法を取ればよい

ここまで読んでいただければ、新築の自宅を安く手に入れる方法は分かると思う。もっとも面倒な方法である、土地を購入し、その土地に新築の一戸建てを建てるという方法である。なんだ、そんなことかと思われるかもしれないが、安易にこのプロセスを踏むと、建売住宅より割高になってしまう可能性がある。割高にならず、トータルで割安となる方法を、私の実体験をもとに、示していきたいと思う。

① 土地を購入する
割安で新築の戸建を建てるためには、まずは、割安な土地を探すところから始めなくてはならない。以前、割安な物件が市場に出てくる理由を記事非常に割安な物件が市場に出てくる仕組みに記載したが、土地でも割安な物件は出てくる。狙っている地域で、以前の記事私の割安物件の購入方法のように、根気よく探せば、割安な物件を確保できる。

土地の場合は、単なる更地だけではなく、古家付き土地や築古一戸建てもチェックすべきである。古家付き土地や築古一戸建ては、土地として利用する人が解体する手間があるため、その分安く売り出される傾向がある。そのため割安な物件が見つかれば、解体費を足しても、トータルで安くなるケースがある。

近年、広い土地を細かく分譲して建売住宅を複数棟建てる開発を抑制するために、各自治体が土地分割の面積制限を行うようになってきている。例えば、1種住居地域は60平米以下の分割は不可と言った規制である。そのような自治体でも、その規制が発令されたときにすでに建物が建っていた土地については、土地分割を規制する平米に足りなくても、再建築は問題なく行える。例えば、上記の規制がある1種住居地域でも、規制の発令時にすでに50平米の土地に建物が建っていたなら、その建物を壊して、新しい建物を建てることは問題なくできる。60平米の土地になるまで隣地を買う必要はないのである。

建売業者は広い土地を買い、土地を分割して、それぞれの土地に建物を建てる。その時に上記の自治体の規制に引っ掛かり、土地を条例以下に細かく分割できなり、結果として土地+建物の金額が高くなる。つまり、自治体の規制以下の広さの土地を割安に購入できれば、その地域の建売戸建より大幅に安い新築物件を作れる可能性は非常に高くなる。

さらにそれでも予算に足りないという場合は、旗竿地を狙うということもできる。旗竿地とは、道路に接している長さが狭く、奥に広がっているような、上から見ると旗竿の先に旗が付いているような形をした土地である。建築基準法の定める道路に2m以上接していない土地は、一般的には建物の再建築ができないので、選択できないが、前面道路が4m幅で旗竿の部分の幅が2.5mくらいあれば、軽自動車や小型車は止めることができる。

私自身、予算が足りなかったので、狭小かつ旗竿かつ割安な更地を見つけ、その土地を購入し、木造住宅を新築した。2.5m幅の旗竿部分に小型車を止めているが、その幅であれば、自転車も含めて日常の出入りは問題は無いので、どうしても予算が足りないというときには、お勧めの土地である。

② 建物を建てる
次に購入した土地に建物を建てていかなければならない。新築マンションや建売戸建を購入した人には想像できないくらいに大変な作業が待っている。手順としては、次のようになる。

・建築士と相談し、間取りを決め、図面を引く(打合せ数回)
・水回りの設備、クロスや床材、外壁やエクステリアの仕様を詰める(打合せ数回)
・建築許可申請を自治体に行う。3階建てなら構造計算を行う
・工事の日程を決め、工事前には地鎮祭を行う
・工事の前金を支払うため、銀行に出向き住宅ローンを引く
・前金を払い、工事が始まる
・クロスを張る直前に設備のチェックに立ち会う
・建物が完成し、建築確認を受ける。
・残金と登記費用を支払うため、銀行に出向き住宅ローンを引く
・残金を支払い、鍵を受け取る。建物の登記を行う
・固定資産税評価額を決めるために、役所の聴取を受ける

ざっとこのような手順となる。住宅ローンも土地を含めて3回引かなければならなかったり、何より仕様を決める打合せが大変である。私自身も、毎週末、ハウスメーカーで打合せをしていた。設備やクロスや床材など選ばなくてはいけないものが多く、キッチンについては、メーカーのショールームまで行って、実物を確認したりした。

ここまで書くと、たいていの人は新築マンションや建売戸建を購入したほうが、割高でも楽でいいやと思ってしまうだろう。私も新築マンションや建売戸建を否定しているわけではない。ただ、限られた予算の中、住みたいエリアの新築の住宅に住みたいというのなら、こういう方法もありますよと伝えているだけである。

さらにここが重要だが、住宅展示場にモデルハウスがあるような有名なハウスメーカーで建築した場合は、土地を安く仕入れても、かえって建売戸建よりトータル費用が高くなってしまう場合があるということだ。もし、建売戸建よりも安くということにこだわるのならば、その地域で建売戸建を建設しているハウスメーカーに建築を依頼することだ。

私の経験でも、住宅展示場にあるハウスメーカーの6~7掛けの金額で建築が可能である。有名なハウスメーカーはCMやモデルハウスなどの宣伝費や立派な本社ビルの維持費など固定費が大きいため、どうしても建築費に跳ね返ってくる。一方、建売戸建を建築するハウスメーカーは無名であるが固定費も小さいために、大幅に建築費を抑えることが可能である。

私が売った家でも同様のスキームが行われた

私自身、地域で割安な土地を仕入れ、地域で建売戸建を建築しているハウスメーカーに建築を依頼したおかげで、現在、住宅ローンも少なく、この住宅費の削減がセミリタイア生活に大きく貢献してくれている。もし、今の自宅と同じような新築建売戸建を購入したとすれば、その差額はサラリーマンの平均年収を軽く超える。

新築建売戸建の開発業者は、ハウスメーカーに複数棟建築を依頼するスケールメリットで、私が建築したより安く建築できるはずである。しかし、開発業者は売却する際には大幅な利益を盛るため、結果的には個人で建てるより、大幅に高くなってしまう。なぜなら、面倒なのは嫌なので、高くても買うという人が圧倒的に多いからである。

最後に私が売却した家の話をする(この家の詳細は記事不動産投資を始めたきっかけ を参照)。結婚した時に購入した築古一戸建てに、上記の新築一戸建てへの引っ越しするまで住んでいた。新築が完成し、そこに引越しが済んだ後に、空き家となった旧自宅を中古一戸建てとして売却し始めた。築33年であったが、まだ住めると思っていたし。初めて購入した物件で愛着もあったので、できれば誰かに住んでもらいたいと思っていた。

一方、ここを解体して、建売を作っているハウスメーカーに新築を作ってもらって売却すれば、かなり儲かりそうだなとは感じていた。売却する土地は古い分譲地であり、同じような面積の土地に区画されている。その一つが解体され新築建売住宅となっていたが、その値段の高さに驚いた。

もし、私が建売を作るハウスメーカーに新築を建ててその値段で売れれば、800万円程度は売却益が出ることとなる。つまり、
(近所の建売価格)=(自宅の売り出し価格)+(解体費)+(建築費)+800万円
となっていた。ただ、自分で住むのでなければ、労力とリスクには見合わないと感じ、そのままの売却を継続した。

なかなか売れなかったが半年ほどして、1件の買付が入った。解体費程度の指値があったものの、その値段での売却をすることとした。やはり土地として購入し、解体して新築を建てるとのことであった。

ちなみに売却した土地は、第一種低層住居専用地域であり、自治体の規制により、80平米以下の分割はできない地域であったが、私の土地はその規制ができる前に分割されてあったため、80平米以下だが建築ができる土地であった。

売却後しばらくして現地を訪れてみると、解体され更地になった土地に建築が始まっていた。建売を作っているハウスメーカーである。これで、買主は建売住宅を購入するより、1000万円ちかく安く、新築物件を入手できたことになる。私が新築物件を入手したのと、全く同じスキームであった。

以上、新築の自宅を安く入手する方法をまとめると

・土地を割安に入手する
更地以外に古家付き土地や築古一戸建ても含めて、割安な物件を探す
土地分割に関する規制以前の土地がねらい目
予算が足りなければ旗竿地も検討する

・建物を割安に建てる
その地域で建売を建てているハウスメーカーに依頼する

上記を実行できれば、割安に新築の物件を入手することができ、その後の生活が楽になるはずである。

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