なぜセミリタイアしたのか 最終回~最後は税金~

セミリタイア生活

サラリーマンと不動産投資の兼業は税金地獄

以前の記事なぜセミリタイアしたのか~生き方ミニマリスト~ なぜセミリタイアしたのか その2~ケチな性格~ で私がセミリタイアした理由を記したが、もう一つ、セミリタイアした理由として挙げられるのが税金の問題である。

ここで言う税金は、固定資産税、不動産取得税、登録免許税といった所有に関するものではなく、家賃収入に対する所得税、住民税のことである。税金は国民の義務なので、それに対して文句を言っているわけではないのだが、サラリーマン個人が行う不動産投資は税金との戦いである。

サラリーマンが不動産投資を行って、かつ、法人を立ち上げず個人で行った場合の所得というのは次の図のようになる。右側の譲渡所得は不動産を売却した時の売却益であり、所有不動産を売却して利益が出た年以外は、この分離課税のグラフは必要ない。

所得税は累進課税のため、所得が増えれば増えるほど、税率が上がる。また、給与所得と不動産所得は総合課税である。そのため、不動産所得に対しては、基礎控除、扶養控除、社会保険料控除といった所得控除は給与所得で使われてしまう上。給与所得で引き上げられた税率がまともに掛かることになる。

ここが苦しくなり、あるところまで行くと、税金を納めるために不動産投資をしているんじゃないのかという感覚になってくる。特に中古の区分マンションをローンで購入した場合、毎年、減価償却費<元本返済となり、減価償却費は費用となるが元本返済は収入となり差し引き分は税金がかかるので、キャッシュフローに対する税金の割合はさらに上がることとなる。

キャッシュフローのかなりの割合を税金で持って行かれると、不動産投資に対するやる気が無くなってくる。

退職することで、不動産投資へのやる気を取り戻す

このままでは不動産投資のやる気が無くなってしまうので、不動産投資のキャッシュフローがある程度得られるようになったところで、退職して、給与所得を無くすことにした。

こうすることで、所得控除を不動産所得に充てることができ、さらに税率も大幅に減るので、不動産投資のキャッシュフローのかなりの部分を手元に残すことが出来る。もちろん給料が無くなるので収入は減るのだが、ケチな生活でもなんとか出来るキャッシュフローが不動産であるのなら、ケチな人間の精神衛生上、こちらの方が気分が良い。

これが、私がセミリタイアしたもう一つの理由である。

最悪、不動産所得赤字でも、所得控除の使い道はある

サラリーマン時代は不動産所得で赤字が出たときは、給与所得と損益通算して、源泉徴収された税金を確定申告で取り返していた。退職後でも、不動産所得で赤字が出たときの対応法はある。

青色申告なら、もし不動産所得に赤字が出た場合、赤字分は翌年以降に繰り越し可能であるが、その場合、所得控除が無駄になりそうである。しかし、その年に所有不動産の売却により売却益がでたときには、所得控除をこちらに回すことができる。私も実際に昨年は、不動産所得が赤字であったため、譲渡所得に所得控除を使用し、譲渡所得の税金を軽減した。

法人化する規模でもない

不動産投資家の中には、開業以降、早々に法人化して、規模拡大に邁進する人々がいる。法人化すれば、個人の所得とは全く切り離されるので、規模が大きければ節税効果も大きく税金的には有利だろう。ただ、私のような小規模不動産投資の場合は、設立の費用と維持のための費用で法人化は割に合わない。

法人化しないのであれば、小規模大家はあるところで退職し、ほどほどで生きていくのが『税金面からは』ベストの選択のようである。

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小規模小借金の不動産投資でセミリタイアした私の方法

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