不動産投資市場に投入した自己資金について

不動産投資

 

株式投資の自己資金は回収済だが、不動産投資の自己資金は?

先日の株の7万3千円しか株式市場に投入しない理由 最終回 の記事の中で、株式市場に現在投下している資金は、すでに自己資金を回収済の残りであり、ゼロになっても痛くない資金であるということを述べた。それに対して不動産投資においては、投入した自己資金は現在、どのようになっているのであろうか?

物件毎の収支表を毎年更新している

毎年、物件毎の収支表を更新している。単身赴任期間は忙しくてできなかったが、それ以外の年は確定申告が終わると、確定申告の帳簿をもとに、その年の物件毎の家賃収入、ローン支払い、管理費、固定資産税、修繕費、賃貸の仲介手数料(広告費)などを集計し、物件毎の購入から今までの総CF(総キャッシュフロー)を計算している。

また、物件毎の頭金、売買の仲介手数料、ローン事務手数料、登記費用、初期リフォーム費用、不動産取得税などを足した初期費用(自己資金)も併せて記載している。また、物件を売却した時は、売却価格、ローンの残債、売却時の仲介手数料、登記費用などを集計し、売却時のCFとして加えている。

これで、その年までに、初期費用がその後の総CFで何パーセント回収されているか一目で分かるようにしている。過去の記事私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例物件購入の失敗と逆転を生む売却 で使用した数字は、このまとめた表から数字を拾って作成した。

数字の元となる確定申告は自身で行っている

ちなみにこれらの数字の元となる確定申告は、日商簿記2級を在職中に取得した私が自ら行っている。私は経理の仕事ではなかったが、簿記2級は不動産投資に必要と感じ、在職中に取得しておいた。

さらに私の場合は、不動産投資の規模が小さすぎて、税理士に顧問料を支払うこともできず、また、高価な会計ソフトを使用するお金も無いので、自分でエクセルに複式簿記を作り、それに入力している。

自分で帳簿付けと確定申告を行うことで、各物件の状況を把握しやすくなっているメリットはある。不動産投資家の中には、物件の購入と賃貸付けを頑張り、申告は税理士任せという方もいる。利回りが高い物件をバンバン購入し、税理士に支払う顧問料は大した問題ではなく、税金、社会保険料も気兼ねなく払えるくらいの規模であるのなら、そういう方法もあるだろう。しかし、私のような弱小大家の場合は、税理士に顧問料を払う余裕もなく、また、支払う税金、社会保険料などもこまめな節税対策をしないと受けるダメージが大きいので、各物件の細かい状況を知る必要があり、そうなると自分で帳簿を付けて申告を行うしかない。

不動産投資の自己資金回収は?

収支表によると、現在のところ、不動産投資の自己資金を回収できてはいない。つまり、今のセミリタイア生活は、サラリーマンとして働いて稼いだお金を、「不動産投資市場銀行」に預け、その預金を少しずつ引き出して生活している状態である。つまり、過去の自分の給料で、生活していることと同じである。

ただし、来年のどこかには、不動産投資の自己資金を完全に回収することになる見込みである。投入した自己資金を回収した後には、どのような感覚になるのだろうか。おそらくその段階で、過去の自分の給料ではなく、投資で食っているのだという感覚になるのだと思う。
その状態になるのが今から楽しみであるが、それを実現するために、まずは、記事6月末預金額のupdate。厳しい試練発生! で記載した来月の退去を頑張って乗り切ることとする。

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