家賃の入金管理方法について

不動産投資

家賃の入金方式

前回の記事8月末預金額update~専業大家の日常~ で、家賃の入金確認のために銀行に記帳に行くという話をした。しかし、すべての物件で入金確認が必須ということはない。現在、11室の弱小大家であるが、家賃の入金管理はどのようにしているか紹介したいと思う。

家賃の入金方式としは、以下のパターンに分けられる

◎入居者が管理会社に振り込み、管理会社が私に振り込む 4室
◎入居者が家賃保証会社に振り込み、家賃保証会社が私に振り込む 3室
◎入居者がダイレクトに私に振り込む 4室

家賃の入金確認が必要なのは、3番目のダイレクトに振り込むものである。これを確認するのが、専業大家のささやかな定常的仕事となる。ダイレクトに振り込む場合は、支払いがないときには、急いで督促しなければならない。

家賃保証はどのように入っているか

上記3パターンの入金方式であるが、家賃保証はどれくらい入っているのかについては、以下のようになっている。

◎入居者が管理会社に振り込み、管理会社が私に振り込む 保証あり3室 保証なし1室
◎入居者が家賃保証会社に振り込み、家賃保証会社が私に振り込む 保証あり3室
◎入居者がダイレクトに私に振り込む 保証あり3室、保証なし1室

一番懸念しているのが、入居者からダイレクトで保証なしの1室である。この1室の入金口座はインターネットバンキングをしていないので、この入金を確認するために、毎月の月初めに銀行に記帳に行く。ただし、この物件の入居者は毎月、微妙に入金が遅れる。まれに月末に間に合うように振り込んでくるが、たいていは1日、遅いと4日くらいの振込になる。

この物件ではまだ督促をしたことはないが、経験上、家賃が振り込まれないときの督促は急がなくてはならい。そのため、毎月月初めは入金を確認するために銀行に記帳にいくことになる。

もう一室の管理会社経由の保証なしの物件は入居者が生活保護を受給しているので、入金の心配はない。管理会社経由で振り込まれるので、なにかあれば管理会社から連絡が来るはずである。

家賃保証会社をいれるのが安全だが

もちろん保証会社を入れるのが大家にとってはもっとも安全な方法である。以前の入居申し込みであったケースだが、誰でも知っている大企業の部長である父親が連帯保証人になるということで、その時は家賃保証会社の加入を免除したが、こんなことはまれである。

この2室はそのような事情ではなく、敢えてこの2室において保証会社を入れていないのは、オーナーチェンジで購入し、その時の入居者が現在も継続して入居しているからである。

更新時に入居者に家賃保証会社に入ってもらうということは出来なくはないが、入居者にとっては保証料が負担増になってしまう。それが申し訳ないという思いがあるので、家賃保証会社は入れずに継続している。

ちなみに一番の懸念の入居者からダイレクトで保証なしの1室については、今月の家賃は前月月末払いにも拘わらず9/1に振り込まれていた。相変わらず微妙に遅れている。この物件ではないが、家賃未払いによる強制執行は過去2回経験している。その時は家賃保証会社が費用と手配をしてくれたので、私が行うことと支払う費用は少なかった。

強制執行を自力でやるのは気が重い。そこまで行かなくても督促するのはたいへんエネルギーを使う。そのため、毎月の月初めには、頼む、入金しててくれ!という思いで、銀行に通って記帳しているのが、ささやかな専業大家の仕事の一つである。

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