給湯器故障が発生~テレワーク大家失敗~

不動産投資

今月入居の物件で給湯器故障発生

以前、退去立ち合いから次の入居までをテレワークで行ったと調子ぶっこいた記事テレワーク大家 を載せたが、今月、実際の入居が始まったときに、新入居者からガスを開栓したところ給湯器が壊れていると管理している不動産屋に連絡があった。

管理している不動産屋が安めの業者に至急の交換を依頼して、その日のうちに交換ができたのだが、新入居者にたいへん迷惑を掛けてしまった。前の入居者からは、給湯器の不具合はとくに聞いていなかったので、1ヶ月前には作動していたと思われる。

これまでの経験上、退去から入居までの期間が長いときに、入居早々給湯器が壊れるということがあった。今回はそれが1ヶ月であったので、油断していたのが失敗であった。

ちなみに今回壊れた給湯器は1995年製とのこと。この物件を中古で購入して以来、給湯器の製造年を知らなかったのは反省点である。この古さで、かつ追い炊き機能があるので、故障のリスクは高かった

やはり、中古で物件を購入したときには、給湯器の年数チェックは重要である。

昨年はまだ動作する給湯器を2台交換した

以前、記事炎天下の草むしり地獄 ~数少ないDIYネタ~ で紹介したアジサイ物件だが、こちらは購入後のリフォームでまだ動作する給湯器を交換した。物件購入後、汚れで真っ白になり解読不能だった給湯器のラベルをケルヒャーで高圧洗浄したところ、このように判読可能になった。

ここで、製造番号は、01,03-XXXXXXとなっていて、これは、01,03が2001年3月製造ということを示していた。さすがに製造後18年で追い炊き付きの給湯器は入居中に壊れてしまう可能性が高いと判断し、ガスの開栓時は動作はしていたが、思い切って交換することにした。

また、別の区分マンションでは退去時に給湯器の製造年をチェックしたが、ラベルが劣化していて判読不能であった。しかし、給湯器の型番を調べると、1988年前後のものと思われたので、追い炊きなしの給湯のみタイプで動作はしていたが交換することにした。交換時に業者がラベルを辛うじて判読したところ、やはり1988年製であった。

追い炊きなしの給湯のみタイプの場合は、経験上、耐用年数は長い。私の所有物件で、製造後約40年の給湯のみタイプが壊れて交換したことがあったが、経験上、給湯のみタイプはなかなか壊れない。

このときの給湯のみ給湯器は製造後31年であったので、もう一回このまま募集する手もあったが、1LDKの部屋であり長期入居も見込めるため、入居中に故障してしまっては申し訳ないと思い念のため交換しておいた。

会社員時代は壊れるまで放置であった

空室中に給湯器は交換するとなると、下準備に手間がかかる。動作チェックのために、事前に電気ガス水道すべてを契約しておく必要があり、その開栓、閉栓で立ち会わないといけない場合がある。そのため、会社員時代は何度も現地に足を運ぶことは難しかったので、壊れるまで粘り、壊れたら少々割高でも管理会社にお任せというスタンスであった。

しかし、入居中に給湯器が壊れてしまえば、入居者に掛ける迷惑も甚大であるし、また、管理会社にお願いすると、経験上、自分で頼むより費用は3割程度割高になる。そのため、専業大家になったのを機に、顧客満足の視点で、危ない給湯器については、たとえ動作していても交換するようにしていた。

今回はコロナ禍とはいえ、やはり現地に行くべきであった。コロナ禍なので、テレワークで進めることは間違った方向ではないとは思うが、最低限の現地チェックはするべきだと思う。

今回の入居付けに関しては失敗してしまったが、今後も専業大家業は顧客満足の視点で活動していきたいと考えている。

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