単身赴任時に購入した大阪の物件について

不動産投資

先日、記事JR東海よりエクスプレスカードが到着する で大阪の物件に緊急の問題があれば、EX-ICカードを使って新幹線で現地に駆け付けるという話を書いた。
単身赴任中に取得した大阪の物件について、触れたいと思う。

単身赴任初期の家計は大赤字

単身赴任を始めてから半年くらいは、毎週末、新幹線を使って、東京の自宅に帰宅していた。しかし、記事サラリーマンは税金の関心が薄い で記載したように、会社から出る単身赴任手当は社宅費くらいにしかならず、それに加えて記事プロパンガス地獄~単身赴任時代の話~ のプロパンガス代などもあり、毎月、給料だけでは家計は大赤字、給料と不動産のキャッシュフローと合計すれば一応、黒字という状態であった。

不動産のキャッシュフローは本来、記事小規模小借金の不動産投資でセミリタイアする方法の概要 に書いたように、再投資して、資産拡大をしなければならない資金と考えていたため、その一部を生活費に充てているようでは、資産拡大のスピードが鈍ることになる。

週末に単身赴任先で物件を探す

このままではいけないと、週末に帰宅する頻度を2週間か3週間に1度に下げ、新幹線代を節約することにした。そのため、週末を単身赴任先で過ごす日が増えてきた。一人で赴任先にいても暇なので、不動産からのキャッシュフローを再投資すべく、物件を探し始めた。

しかし、関西はこれまでの人生で京都市しか訪れたことが無く、関西圏の土地勘がまったく無い。そのため、なんとなく人が多いというイメージで、大阪府、京都府、兵庫県(神戸以東)で、一戸建ての物件を探していた。

条件としては、駅徒歩15分以内、駐車場有、築22年前後で、表面利回り12%付近とした。築22年前後としたのは、木造住宅なら築22年以上なら4年で減価償却できるので、節税効果があり、また、いずれ東京に帰るので、あまり古いと建物のメンテナンスがたいへんというところもある。

初期の頃は記事小規模小借金の不動産投資でセミリタイアする方法の概要 私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例 で書いたように、融資を引いたRC区分,か築古RC区分の現金買いでROIにこだわって買い進めたが、どちらも毎年の減価償却費は小さい。融資を引いたRC区分は長い耐用年数が残っており、毎年の減価償却費は小さくなる上に、融資の返済の際の元本部分にも税金が掛かることになる。また、築古RCは耐用年数は短いものの、そもそも価格が安いので、建物部分の金額はたかが知れており、これも。毎年の減価償却費は小さい。

そのため、規模が拡大するとともに、不動産投資による税金も馬鹿にならなくなってきたので、この頃はROIにはこだわらず戸建による節税を兼ねた投資に切り替わっていた。

単身赴任中に2件、購入する

土地勘のない場所での物件探しだが、候補となる路線や市で、上記の条件でまずはネット検索し、その条件に掛かるものがあれば、最寄駅の乗降者数やその増減をチェックし、その数字がまずまずならば、町の雰囲気をGoogleストリートビューで確認。駅前はそこそこ栄えていそうで、町の雰囲気も悪くなさそう、これは行けるとなると不動産屋に問い合わせて、物件を見せてもらうということを繰り返していた。

物件は実際に見に行ってみると、連棟であったり、土地の面積が明らかに表示より小さかったり、駅までの距離が明らかに表示と異なっていたりで、なかなか良い物件は無かった。また、記事私の割安物件の購入方法 で書いたように、良い物件だったがタッチの差で逃したものも、何件かあった。

結果、2年の単身赴任中に、大阪府郊外で表面利回り12%、大阪市内で表面利回り14%の合計2件の戸建を現金で購入した。

大阪市内の表面利回り14%は借地の物件なので、家賃から地代を差し引くと表面利回り10%ほどだったが、借地物件により建物割合は大きく取れるので、節税には大きく寄与する物件となった。

これらの大阪府の物件だが、もし退去があれば車で駆け付け、緊急の事態ならば新幹線で駆け付ける予定である。

東京に戻って2年半以上経つが、幸い今のところ、現地に駆け付けなくてはならない用件は発生していない。それでもやはり何かあれば遠方の物件は大変なので、今の入居者に末永く住んでいただきたいと、切に思う次第である。

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