通販大家さんの話~一棟もの検討最終回~

不動産投資

不動産投資の破壊的成功法を読んで考える

前回書いた通り、1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法を購入してきた私は、家に着くなり、勢い込んで読み始めた。

「先日、あるOLの方の年収を500万円から3000万円にして差し上げました。」から始まるプロローグから、「本書の内容をすぐに実行に移したいという方は通販大家さんのメルマガを購読してみてください。」という「あとがき」まで、一気に読み進めた。

RC一棟もの礼賛の本で、また、「区分所有はコンクリートの塊を買っているのと同じ」など金森氏の過激な表現が面白く、これまでの不動産投資本と一線を画す内容であったが、2点ほど、気になる点があった。

一点目は、基本的には配偶者か両親がローンの保証人になることが想定されるというもの。
二点目は、フルローンの場合、ネットで8%回る物件であっても、元利金と税金払った後の手残りは良くて1.5%とのこと。

一点目は自分でも想定していたが、二点目のネット8%で手残りが良くて1.5%は少々苦しくないかいと思われた。

ちょうどそのころ、記事私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例 で書いたブラジル人物件を購入したころで、その区分マンションの管理組合には、修繕積立金が4000万円貯まっていた。区分なら修繕積立金を強制的に積み立てられていて、所有者が変わっても積立金は引き継がれるが、一棟ものなら自分で一から積み立てなくてはならない。

仮に中古で2億円のRC一棟ものを購入した場合、それがネットで8%回っても、手残りはよくて年300万円。中古なので大規模修繕に備えるために、手残りは積み立てておく必要があるだろう。これでは、ただ、一棟マンションを持っているだけにならないだろうか?

通販大家さんのメルマガを購読する

あまり儲かる気がしないのだが、本には金森氏が経営している通販大家さんのHPのアドレスがあったので、通販大家さんのHPをチェックしてみたところ、無料メルマガ登録があったので、早速、購読してみることにした。

そこで、真っ先にメルマガに紹介されていたのは、なぜか表面利回りで9%の札幌市の新築RC一棟マンションだった。

金額は1億6千万円くらいでフルローン可能とのこと。当時はリーマンショック前で、比較的融資が緩かった時代なので、フルローンが組めたようだ。

しかし、この物件は表面利回り9%なので、ネットは8%以下で手残りは1.5%よりかなり少なくなりますよね、さらに新築RCなので固定資産税は高くネット利回りを押し下げますよね、次の入居募集では家賃下がって利回り下がりますよね、明らかに破綻しますよねなどと、次々と疑問が湧いてきた。

個別相談でもして、この疑問を投げかけてみるかと考えたが、メルマガには、

「年収1000万円には家賃収入は含まれません。給与所得または課税所得ベース(年商ではありません)で1000万円行ってない方は、個別相談の対象にはなりません。」

との強気なコメントが記載されており、そんな年収無いわっと諦めた。

どうしても、フルローンの一棟もので儲かるイメージが出来ずに、ここで、私の一棟もののチャレンジは終了した。

ついに一棟ものを断念する

それから5年後、その時はすでに自分は区分で不動産投資を進めると決めていたのだが、何気に通販大家さんのHPを開いて見ると、個別相談の対象が年収500万円以上と基準が下がっていた。客を掘り起こしてるなあと思いつつ、自分の区分だけのポートフォリオを通販大家さんがどう評価するのか気になって、個別相談を申し込むために電話してみた。

当時はサラリーマンで平日休みを取るのが難しく、土日で相談を申し込んだのだが、お客さん対応で土日は忙しいのかは分からないが、とにかく平日でないと無理とのこと。その対応可能な平日の候補日もたいへん少なく、こちらも興味本位というところもあり、個別相談は断念した。

私には無理だったRC一棟ものだが、リーマンショックの前にフルローンで購入して、多少、持ち出してもアベノミクスまで自身の体力で持ち続け、そこで、購入した時の価格かそれ以上で売り抜ければ、それまでに返済した元本部分が丸々利益になるので、大儲けした人もいるだろう。

2017年にある不動産投資セミナーに参加したとき、静岡県で駅からバス便の築30年の一棟マンションで表面利回り7%弱のものを勧められたことがある。これがそのまま売れれば、売主は大儲けであったと思われる。

ただし、私の場合、不動産投資を始めた頃は、一棟もののフルローンが出た時代であったが、とにかく買った物件はずっと手放さずにインカムゲインのみを享受するという考えだったので、明らかにキャッシュフローが出ない一棟ものには手が出せなかった。

以上が、一棟ものを検討してはみたものの、断念したショボい歴史である。こうして、弱小大家への道を歩むことになった。さらに、弱小大家でもセミリタイアできるのではないだろうかと考え、実際に退職して、実験的にセミリタ生活をしている。

フルローン一棟ものはキャッシュフローが出ないということは、年収1000万円の貧乏人 年収300万円のお金持ちに小学生でもわかる計算であると、一棟ものに掛かる必要経費の内訳を書いて説明してある。興味がある人は参照してほしい。

また、この話には後日談もあるので、良かったらこちらも見てほしい。

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