宅建士更新の講習会の教本を読んでいる

不動産投資

前回の会社員時代の出張の思い出 で、引きこもりで時間があるので、無料のKindle本を読んでいるという話を書いた。それ以外にも、宅建士の更新の講習会で貰った分厚い教本も読んだりしている。

実際に講習会の中では、ほとんど触れられていなかった、紛争事例の章を主に読んでいる。教本に書かれている紛争事例とは、不動産の売買や賃貸に伴うトラブルで、最終的に裁判でどのような判決が出たかをまとめたものである。

一番多いパターンが、不動産の買主が、売主や不動産仲介した業者を相手に訴訟を起こすというパターンである。

重要事項説明における告知義務違反の例

重要事項説明における告知義務違反で、仲介した媒介業者が損害賠償の支払いを命じられるというものもある。

例として挙げられていた紛争事例は、買主は延床100平米の家を建てたいと言っていることを仲介業者が知っていながら、第2種高度地区の斜線規制の説明を十分にせず、その土地の容積率と建蔽率だけで、100平米の家は立ちますよといって、売りつけたというもの。

買主は買った土地では100平米の家は建たないと購入後に気付き、仕方なく、その土地を転売した。そして、転売費用、慰謝料、弁護士費用などの損害賠償請求の訴訟を仲介業者に対して起こした。

仲介業者は重要事項説明で第2種高度地区と明記して説明していると主張するものの、判決では仲介業者の説明は不十分であったとして、買主の損害賠償請求のうち、転売に掛かった費用は仲介業者に支払う判決となっていた。

売らんがために問題箇所の重要事項の説明を故意に少なくしても、後々問題になり、裁判に負けるという、いかにも宅建士の講習会向けの結末になっている。

デート商法の例

婚活サイトで知り合った男性から勧められて、投資用マンションを購入したものの、購入後、男性と連絡が取れなくなり、さらにその男性は結婚歴を隠し、子供がいることも隠していたということが、その後、分かったという例もあった。

女性は2580万円で投資用マンションを購入するも、査定価格は1050~1100万円。女性は慰謝料含めて約3300万円の損害賠償請求を起こすものの、判決で認められた損害賠償額はマンションの購入価格と査定価格の差額のみとなっていた。

これは、不動産というよりは結婚詐欺という気もするので、一見、宅建士の講習会に関係無いような内容だが、騙したほうの男性が不動産会社の取締役だったということで、教材になったのかもしれない。さすがに、自社で買わせたら犯罪と思ったのか、他社に紹介していた。紹介料をどれくらい貰っていたのかは不明。

裁判所も、先の例もそうだが、実損分は認めるが、それ以外の慰謝料などは損害賠償に認めないようである。

心理的瑕疵物件を黙って売った例

不動産投資家としては、心理的瑕疵物件を黙って売った場合にどのように裁判所が判決を出すのかが気になるところである。

飛び降り自殺があった一棟ものを転売業者が1億3000万円で購入し、その事実を隠して、一般の買主に1億7500万円で売りつけた例。この例では、転売業者が宅建業者で、買主に直販したものであり仲介業者はこの取引に存在しない。

買主は後にその事実に気づき、売主の転売業者に対して、慰謝料を含めた7000万円の損害賠償請求の訴訟を起こすが、裁判所では、買値に対して心理的瑕疵の減価分2500万円の損害賠償を認める判決を出している。

心理的瑕疵を重要事項で説明しなければ、必ず問題になり、確実に裁判で負けるという宅建士向けの教材として、事例に挙げたものと思われる。

上記、すべての例において、判決で損害賠償を認められるのは実損分くらいなので、裁判に勝っても弁護士費用などの裁判費用は赤字になることになる。こんな事例を山のように読んでいると、改めて、不動産を買ったり売ったりするのは怖いなと思うようになってくる。

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