不動産投資市場に投入した自己資金の回収状況

不動産投資

昨年、不動産投資市場に投入した自己資金について という記事を書いたが、今年も確定申告が終了したので、各物件の収支表をupdateすることにしてみた。

自分の給料から投資したお金は早く回収したい

私自身、性格がケチ臭いので、投資において損をしたくないという気持ちが強いことから、自分の財布から出したお金が早く戻ってきてほしいと常々考えている。

7万3千円しか株式市場に投入しない理由 で書いたように、株式投資においては、最初に自分が会社で稼いだ給料から30万円を株式市場に投資した。

その後、紆余曲折があり、数年後、口座の評価額が30万円を超えた瞬間に、自分が投資した30万円を回収し、残りの7万3千円を現在まで運用している。

自分で稼いだ給料で投資した分はすでに回収してしまったので、あとの運用は気楽である。もし、ゼロ円になってしまっても、損はしていない。

ちなみに、昨日、5/13は日経平均が大幅に下落したが終値での株式口座の評価額は、1,163,062円となっている。

不動産投資においても同様の考えで、自分が会社員時代に汗水流して働いて得た給料を投資で溶かしてしまうのは、何としても避けたいと思っているので、投入資金の回収にはこだわっている。

もちろん、購入時に物件を高値掴みしていれば、投入資金のキャッシュを回収できた段階でも、物件自体は残債以下の価値しか無く、損失を抱えた状態ではあるのだが、今はあくまでも、高値掴みしていない前提の話である。

簡単な例を考える

自分の投資分の回収の例として、仮に物件価格と諸経費の合計で100万円の物件を買うことを考えてみる。ここで言う諸経費とは、売買時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、賃貸に向けたリフォーム費などの物件を入手し、賃貸物件として稼働させるまでの費用である。

その諸経費込みで100万円の物件に対して、80万円の融資が付き、自分で稼いだ給料から20万円をその物件に投資し、物件を入手し、不動産投資を開始したとする。

その物件から、毎月、家賃が入るが、そこからローン返済、管理費、固定資産税などのすべての経費を引いた純キャッシュフローは1年間で2万円とする。

その場合、賃貸を開始してから10年間は、キャッシュフローだけを見れば、最初に自分の給料から投資した20万円が手元に少しずつ戻ってきているだけの状態である。

つまり、この状態では、不動産投資をしなくても、最初に銀行に20万円預金して、毎年、2万円ずつ引き出しているのと、キャッシュフローという視点では、不動産投資をしているのと変わらないことになる。

そして、この不動産を10年持ち続けて、初めて、銀行に預金していた時と、キャッシュフローの違いが出てくることになる。

不動産投資をしていた場合は、毎年2万円のキャッシュが入って来るのに対して、銀行に預けていた場合は、預金がゼロになっているので、そこからのキャッシュフローは存在しない。

その段階で初めて、不動産投資をしていて良かった、自分で稼いだ20万円を単に銀行に預けるより有効に運用できたと思うだろう。

今年も収支表をupdateした

自分の不動産投資が自己資金回収済の段階に来ているかどうかを見極めたくて、不動産投資市場に投入した自己資金について でも書いたが、物件毎の収支表を会社員時代から毎年updateしている訳である。

上記の例で、例えば、5年後に給湯器が故障して交換になり、その費用が14万円掛かったとする。その場合、その後は順調に賃貸しても、自分が最初に投資した20万円は、投資開始から17年後にようやく回収できることになる。

同じ金額を銀行に預けたとすると、最初に20万円を預金し、その後、5年間、1年当たり2万円を引き出し、そこで、再度、14万円を入金し、それから12年かけて毎年2万円ずつ引き出したとすると、この間は上記の不動産投資をしている場合とキャッシュフローは変わらないことになる。

このケースだと、最初に20万円を不動産投資することと銀行に預けるのとは、17年間はキャッシュフローが変わらないことになり、なかなか不動産投資をしていたことの旨味を体感できるのに時間が掛かるケースとなる。

自己資金を早く回収したいという理由はここであり、回収できていなければ、銀行にお金を預けて、毎年、それを少しずつ引き出しているのと、キャッシュフローは変わらないからである。

不動産投資をしている以上、このお金は不動産投資をしていなければ、得られなかったキャッシュフローだと早く体感したい。

そこで、今、自己資金が回収できたかどうかを見極めるためには、全物件のこれまでの純キャッシュフローの累積額を把握しておく必要がある。

そのために、物件毎の購入時の自己資金と純キャッシュフローの累積額を比較した収支表を毎年、確定申告の提出後のこの時期にまとめいる。そうすることで、今、どれだけ自己資金の回収が進んでいるのか、確認することができる。

確定申告に使用した帳簿から、家賃収入、管理費、ローン返済、リフォーム費や賃貸募集に掛かった費用など、簡単に抜け無く拾えるからである。

ここまででかなり長くなったので、次回、今年の収支表をまとめた結果を紹介したいと思う。

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