不動産投資市場に投入した自己資金の回収状況~最終回~

不動産投資

前回の不動産投資市場に投入した自己資金の回収状況 の続きとなる。過去、売却したものも含めて15物件あり、それぞれの物件の収支表を毎年、この時期にupdateしている。各物件における初期投資とその後のキャッシュフローの累積額のまとめである。

収支表の項目について

収支表の『初期投資』には次の項目が含まれている

『初期投資』…物件価格、仲介手数料、登記費用、ローン事務手数料、固定資産税清算金、不動産取得税、賃貸付けまでのリフォーム費、以上の金額の合計からローンの借入額を引いたもの

つまり、初期投資は物件を入手するときに自分が手出しした金額の総額となる。

続いて、『キャッシュフローの累積額』には次の項目が含まれている

『キャッシュフローの累積額』…これまでの総家賃からすべての諸経費を差し引いた金額となる。つまり差し引くものとして、ローン返済額(元本、金利の合計)、固定資産税、マンション管理費と修繕積立金、賃貸管理費、賃貸募集の仲介手数料、原状回復のリフォーム費、ハウスクリーニング費、故障や不具合による修繕費、給湯器やエアコンなどの機器交換費など

これを15物件すべてに物件毎にまとめている。また、不動産所得による所得税、住民税は全物件まとめた金額から差し引く

さらに売却によって発生するキャッシュもまとめている。『売却によって発生したキャッシュ』は次のようになる。

『売却によって発生したキャッシュ』…物件の売却価格からすべての諸経費を差し引いたもの。差し引くものとして、ローンの残債、ローンの繰上返済手数料、抵当権抹消費用、仲介手数料、譲渡所得の所得税と住民税

これを売却した4物件について、それぞれまとめている

以上の3項目を、毎年、この時期にまとめているわけである。

これまでに投入した自己資金は?

上記項目をまとめるのは非常に面倒であるが、このまとめをすると、各物件がどれだけ純粋に稼いでいるのか一目瞭然で、とても有用である。そのため、毎年、この時期の恒例行事として行っている。

気になる『自己資金』だが、これまで購入した15物件合計して、約7900万円である。つまり、これまでの不動産購入時に手出しした総額が約7900万円となる。

一介のサラリーマンが、約8千万円の自己資金を自分の給与から捻出できるわけではなく、実際には、給与に加えて、それまでの家賃のキャッシュフローや売却によって発生したキャッシュを再投資していることになる。

私がもっとも気になるところは、会社員時代に給与を投資した分が回収できているのかというところである。不動産という資産はあるものの、キャッシュとして自分の給与から投資した分は早く回収したい。

つまり、理想として、

『初期投資』<『キャッシュフローの累積額』+『売却によって発生したキャッシュ』

という状態なら、自分の給与から投資した部分は回収済ということになる。

現時点での回収状況は?

現時点では、『キャッシュフローの累積額』と『売却によって発生したキャッシュ』の合計が約7500万円となっており、残念ながら、まだ、給与の手出しが残っている状態である。

この状態では、不動産投資などしていなくても、前回書いたように在職中に投資した給与分をプールしておき、退職後に、それを少しずつ引き出しながら生活すれば、3年以上、同じようにリタイア生活できたことになる。

キャッシュフローの視点だけで見れば、現時点において私のセミリタイア生活は、不動産投資をしていた恩恵を受けていないことになる。

さすがに来年の収支表では、給与分の完全回収は達成可能と思われるので、まずは、そこを目標に、不動産賃貸経営を頑張りたい。そこからのキャッシュフローは、不動産投資をしていたおかげで入ってくるキャッシュだからである。

ちなみに、このブログの初期の頃の記事不動産投資を始めたきっかけ に過去の借り入れの総額が約4500万円と書いたが、そうなると総投資額が約1億2400万円ということになり、まさに弱小大家であることもわかる。

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