提出済の確定申告を更正した話

不動産投資

退職した2018年に、記事非常に割安な物件が市場に出てくる仕組み で書いた区分マンションの売却を行い、かなりの譲渡益を得た。その譲渡所得については、2019年3月に確定申告を済ませた。その後の話である。

区分マンションの譲渡所得税がゼロになる?

2019年の12月のことである。その日は特にすることも無く、なんとなくだらだらと楽待の実践大家コラムを読んでいた。すると、区分マンションを売却して譲渡益が発生したが、所得税はゼロという内容のコラムを見つけた。

前年に記事非常に割安な物件が市場に出てくる仕組み で書いた区分マンションの売却を行い、譲渡所得による多額の所得税を払っていた私は、そのコラムの内容が気になり、読んでみることにした。

すると、平成22年に取得した中古区分マンションであったため、租税特別措置法35条の2 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡(売却)した場合の1,000万円特別控除を利用したというものであった。

つまり、中古の区分マンションでも、平成21年または平成22年に取得して、その後、売却して譲渡益が出た場合、土地の譲渡益に関しては、1000万円までは非課税になるということである。

前年に売却した区分は、なんとなく平成21年か22年の取得したような気がして、急ぎ確認してみると、なんと平成21年に購入したものであった。

確定申告を税理士に依頼しないリスクについて

記事不動産投資市場に投入した自己資金について でも書いたが、弱小大家なので、税理士に依頼する金銭的な余裕も無く、自分で確定申告をするしかない。その場合、一番危険なのは、このような特別措置法などの法令を知らないで、損をしてしまうことであろう。

この特別措置法の法令名に土地等と書かれてしまうと、素人は区分マンションは関係ないかなと考えて、気が付かないで損をするパターンになる。措法の内容を調べるのも面倒であるということもある。

今回、たまたま楽待のコラムで、この法令が区分マンションにも適用可能であることに気が付いた。

この物件はRC構造で耐用年数の残存期間もかなり残っていて、建物は売却までに減価償却しきれておらず、建物の未償却残高がしっかり残っている。

しかし、私は、物件取得費を決める時に無理に建物割合を増やすということをしておらず、土地割合が高い。そのため、この特別措置法の恩恵に与ることができるのではと、早速、特例の内容を調べてみることにした。

措法35条の2を調べてみる

国税庁HPにあるNo.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除 によると、『個人が、平成21年に取得した国内にある土地又は土地の上に存する権利(以下「土地等」といいます。)を平成27年以降に譲渡した場合又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1000万円を控除することができます。』とのこと。

つまり、平成21年か22年に取得して、所有期間が5年以上の長期譲渡所得であれは、適用OKのようである。平成21年に取得して平成30年に売却したので、この条件には完全に当てはまっている。

土地分の譲渡所得がゼロになれば、ざっと計算してみると所得税だけで、30万円近くの返金があることになる。

地方税や国民健康保険の保険料がどうなるのかはよく分からないが、所得税の減額だけでも更正の請求をする価値はある。

セミリタイア生活で時間もあることだし、確定申告の更正の請求書の作成をチャレンジしてみることにした(続く)。

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