退職後の投資戦略とオリンピック

不動産投資

一昨日の夜も、再びオリンピックスタジアムまで、ウォーキングしてきた。その時、会社員時代に考えていた退職後の投資戦略に、東京オリンピックが絡んでいたことを、ふと思い出した。

退職を2018年に設定する。その時期は…

弱小大家でもセミリタイアできるのではと考え始めたのは、実際に退職する3年前の2015年であった。あと少し不動産投資を進め、キャッシュフローが増えれば、生活していくにはなんとかなるだろうという見込みで、退職する年を2018年に設定した。

その後、予想もしなかった単身赴任を強いられることになるのだが、それはともかく、2015年当時、地価が上昇しつつあり、今が売り時と思い、物件購入の失敗と逆転を生む売却 で書いた城北地区の区分の売却をした。そして、物件購入の失敗と逆転を生む売却 に書いたように買値からかなり高い金額で売却することができた。

2013年の東京オリンピック招致決定以来、地価がじりじりと騰がってきていて、これからオリンピック開催まで、東京およびその周辺地域の地価は上昇を続けるだろうと予想する専門家が多かった。

また、オリンピックの開催の前後でそのバブルは弾け、暴落が来るだろうとのこと。オリンピック招致の影響で一時的に地価が騰がるということはよくある話で、2008年の北京オリンピックの際も、招致決定後、地価が騰がっていったが、開催半年前にバブルがはじけて、地価が暴落したとのことだった。

退職後の不動産投資戦略を考える

2015年当時、確かに地価の上昇は始まっていることは、自身の物件の売却により体感できたし、外国人旅行者が増え、インバウンド需要も高まっていたころでもあったため、オリンピックまでは、専門家たちの言うとおりに東京およびその周辺地域の地価は上昇していくのだろうと、私も考えた。

そしてその2015年頃に、予定通り2018年に退職した後の投資戦略について、次のように考えていた。

退職後、まず、オリンピックバブルがはじけるまで、首都圏の区分をいくつか売却する。売却するのはキャッシュフローの小さい、融資を引いて購入したものとする。

ローン返済と管理費支払いのある区分は、もともと月々のキャッシュフローが小さく、売却しても全物件トータルのキャッシュフローに与える影響は小さい。

その上、融資ありの区分を買値より高い値段で売却できれば、物件購入の失敗と逆転を生む売却 に書いたように、売却益だけでなく残債の減少分のキャッシュも手に入るので、手取りは大きい。

一旦、その売却によるキャッシュを留保し、オリンピック開催前後に起こるバブル崩壊を見届けて、地価が底を付けたと思われる付近から、留保していたキャッシュを使い、利回りの高い不動産を買い増していこうと考えていた。

買い増しの際には、セミリタイアして平日に時間があるだろうから、良い物件を見つけることも、会社員時代よりはだいぶ楽になるだろう。私の割安物件の購入方法 で書いたような、平日に動けずに悔しい思いをすることもないだろう。

そのようなオリンピックに絡めた投資戦略を退職前は考えていたのだった(続く)。

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