FIREについて考える その2

不動産投資

積み立て投資で家族持ちがリタイアするのは難しい

前回FIREについて考える にて、家族持ちのモデルとして、インデックスファンドで1ヶ月あたり35万円の運用益を得てFIREしようとすると、毎月15万円ずつ約30年、積み立て続ければ、達成可能という試算をした話を書いた。

仮に13年の積み立てで1ヶ月あたり35万円の運用益を達成しようとなると、前回の月10万円の独身ケチケチ生活モデルの3.5倍の積み立てが必要となり、毎月15万円×3.5=52.5万円の積み立てが必要になる。これは、もはや、無理ゲーの世界である。

それでは、家族持ちが一か八か短期間でFIREを目指すなら、リスクを覚悟で運用利回りの高いファンドや投信に、目いっぱいの資金を張り続けていくしかないのだろう。1億円の目標額に達したところで、安全な投資に切り替えていくということになる、

こうなると、うまく行った人は達成可能、失敗すれば元本割れの大損と結果が二極化されてくると思われる。

また、家族がいるのに、リスクの高い商品にFIRE目指して、毎月、何十万円も突っ込み続ける精神構造の人はいるのだろうかという疑問もある。

やはり、家族持ちが積み立て投資法で、FIRE達成するのは難しいのかなと感じる。

今の私の状態は何?

ここまで考えると、自分の今の状態はなんだろうか?ということを考えるようになる。

私の場合は、不動産投資を始めたきっかけ でも書いたが、結婚してすぐに購入した不動産は自宅であった。この段階では、将来、不動産投資をして、そのとき勤めていた会社を退職するなどという考えは毛頭なかった。

その後、不動産投資を始めたきっかけ 最終回 で書いたように紆余曲折があって、不動産投資を開始したので、不動産投資を開始した段階で、すでに家族がいたことになる。

実際の自分の不動産投資において、月々のキャッシュフローが35万円になったタイミングを見てみると、ちょうど、事業的規模を達成した決済のときの話 で書いた区分10室を購入し、事業的規模を達成した頃が、その時期にあたる。

それまでに、自分はいくら不動産投資に自己資金をぶち込み続けたのだろうか?

自分の投資状況を改めて見直してみると…

不動産投資市場に投入した自己資金について で書いたが、毎年、物件毎の購入時の自己資金とその後のキャッシュフローをまとめたエクセルファイルを更新している。

このエクセルファイルを修正して、区分10室到達した時の状態を再現してみたところ、投資を始めて8年間で、約1500万円の自己資金を投入し、また、物件から約1200万円のキャッシュフローがあり、トータルで約2700万円の投資により、区分10室を購入し、毎月のキャッシュフロー約35万円を得ていたことが分かった。

物件からの1200万円のキャッシュフローというのは、以前不動産投資市場に投入した自己資金について で書いたように、総家賃収入からすべての出費を差し引いた純キャッシュフローである。

差し引くものとしては、固定資産税、管理費、修繕積立金、原状回復費、機器の故障時の修理代、賃貸募集時の仲介手数料、ローンの返済など、運営上の出費はすべてカウントしている。

キャッシュフローを求めるので、ローン返済は金利だけでなく、元金返済分も出費としてカウントしている。

そして、この純キャッシュフローのすべてを自分に使うことなく、次の物件取得に再投資している。

不動産投資なら家族持ちでもリタイアは可能か?

トータルの投資金額の2700万円というのは、物件価格の総額が2700万円というわけではなく、これ以外に4500万円のローンは引いている。

さらに細かく言うと、それまで購入した物件価格の総額が2700万円+4500万円=7200万円というわけではなく、2700万円には、ローンで賄えない頭金に加えて、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、ローン事務手数料などの初期費用もすべて含んだ金額である。

よって、集計上においては、不動産取得と賃貸に関わるすべての出費は、カウント済の数字となっている。

まとめると1ヶ月35万円のキャッシュフローを得る状態になるために、

ローン 4500万円
純キャッシュフローの再投資 1200万円
自己資金 1500万円
総額 7200万円

の投資を8年かけて行ってきたことになる。

自分のお金を8年にかけて総額1500万円、投資したとなると、1ヶ月あたり、

1500万円÷8年÷12ヶ月=約15万6千円/月

となり、さきほどの積み立て投資の例とほぼ同じ金額となった。

つまり、毎月約15万円を8年間、総額約1500万円を不動産投資にぶっ込むことで、月35万円のキャッシュフローが得られたことになる。

これは、前回のFIREについて考える で、例として計算した積み立て投資の独身ケチケチ生活ケースの投資総額より少ない。



家族持ちの場合は、子供が小学校4年生くらいまでしか、お金は貯まらない。それ以降は生活費、教育費、医療費など。出費がかさんで、お金を貯めるどころではない。つまり、お金を投資できる期間に限りがある。

今回の集計結果から、同じ毎月15万円を突っ込むなら、家族持ちの場合、インデックスファンドの積み立て投資をするより、不動産投資をしたほうが、リタイアできる可能性はあるように感じる。

いろいろと書いていると長くなってきたので、続きは次回とする。(続く)

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