賃貸借契約の更新に関する話

不動産投資

12月更新の結果は…

以前預金額の10月末update~再び赤字転落~ で、来月12月に貸している戸建2戸と区分一室の賃貸借契約の更新があるという話を書いた。

前にも書いたが、更新してもらうために大家が出来ることは、更新してくれと祈ることくらいしかできない。

祈りが通じたのか、戸建2戸については、無事に更新手続きがされ、更新料が振り込まれてきた。

今月は預金額の9月末update~とくにトラブル無く、少々黒字~ で書いた車検費用のカード引き落としがあったので、この更新料の振込は大変ありがたい。

なにより戸建の場合、退去してしまうと、1戸あたりの家賃の金額が大きい上に、次の入居者が決まるまで時間が掛かることが多く、収入減の大きいダメージになることがある。

それに加えて、戸建の場合、退去後の原状回復が高額になる場合がある。

以前、戸建の退去後に、管理していた不動産屋と現地を訪れたことがあったが、一階の17畳あるリビングのフローリングの床が、前入居者が手荒く使っていたのか経年の劣化なのか分からないが傷だけになってしまったのと、さらに所々フカフカになってしまっていた。

同行した不動産屋は、「こりゃ、床を全部やり直さないと賃貸に出せませんね。床だけで150万円くらい掛かると思いますよ。」と言われて、地獄を見たこともある。

まあ、そこまで行かずとも、数十万円レベルの出費になることは十分にありえるので、先に書いた空室期間の収入減と合わせて、戸建の退去は金銭的に大きなダメージになるリスクがある。

今回、戸建の2戸とも更新されたので、これで無事に年を越せそうである。

更新手続きをし忘れた件

サラリーマン時代の話である。

当時は、6:40に家を出て、帰宅は0:00前後という生活を送っていて、不動産投資に割ける時間は少なかった。そのころは、と言っても今もそうだが、特に問題が起きなければ放置というスタンスだった。

しかし、ある時、ふと、更新手続きはきちんとされているのかと気になったときがあって、調べてみたところ、競売物件の残代金納付後の話 の競売で買った区分所有の更新手続きをしていないで、3ヶ月ほど過ぎていたことが分かった。

何たる怠慢と、私は、競売物件の残代金納付後の話~最終回~ で登場した町の不動産屋の親父に怒りの電話を掛けた。

更新手続きを忘れているぞと伝えると、「ああ、そうですか。それじゃ、やっときます。」と謝りもせず、面倒くさそうに答えた。

この不動産屋の親父は、入居者から家賃を受け取り、管理費として家賃の5%を取ってから、残りを私の口座に振り込んでいるのだが、その家賃入金の管理は一生懸命やるが、故障などのトラブル対応は全くやる気が無い。

「入居者さんから、ウォシュレットが壊れたと連絡がありましたよ。あと、お願いします。」という感じで、入居者からのクレームをただ伝達するだけである。

ただ、このときは、更新料の半額が自分のところにも入るので、面倒くさそうにも対応してくれた。

残り一室も油断はできない

更新手続きは管理している不動産会社にとって、更新料の半額が入る貴重な収入源なので、放っておいても喜び勇んで対応してくれるが、ごくまれに忘れ去られることもあるので、大家側も各部屋の更新時期を把握しておくことは、大切である。

ちなみに、今回の12月更新のあと1件は、家賃入金のトラブル発生 で書いた、過去2度ほど家賃保証会社のお世話になったプチ滞納常習者である。

前回、2年前の更新時は、事前に不動産屋から更新手続きをウチで行っていいかと連絡はあったものの、その後、更新料の振込も無く、更新の契約書が送付されることも無く、更新日を過ぎてしまった。

管理している不動産屋に電話するも、更新はされているので、少々、お待ちくださいとのことだった。

結局1月下旬くらいになって、ようやく、更新の契約書と更新料の振込があった。

これに関しては、不動産屋が更新の手続きを忘れたのではなく、入居者が更新の意思は示していたが更新料をなかなか準備できなかったのではないかと、私は邪推している。

これも、今回の更新は無事に更新してくれと祈るくらいしか、大家としてはやることが無い。

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