住宅ローン減税雑感

不動産投資

22年度税制にて、いわゆる住宅ローン減税、正式には住宅借入金等特別控除の控除率が見直されているというニュースを、最近、たまに聞く。住宅ローン減税絡みで、過去にあったことを書いてみたい。

住宅ローン減税適用外の物件を売却したときのこと

以前、物件購入の失敗と逆転を生む売却 で書いた2DKのマンションを売却したときの話である。ぜひ売らせてくれという熱心な不動産屋があったので、そこと媒介契約するために、店舗まで出向いたときである。

この物件、40平米程度の区分で、住宅ローン減税の適用条件を面積が満たさない。媒介契約をするときに、そのことで売却に不利にならないか、担当者に聞いてみたところ、「所得税なんて払っている人は少ないから、影響ありませんよ。」とのこと。

当時はあまり考えもせず、ふーん、そういうものかと妙に納得した。確かに所得税を払っていなければ、控除で返って来る金額も無いことになる。

この物件、1500万円で売却したが、仮に金融機関が年収の5倍まで融資するなら、年収300万円までが購入者層ということになる。

今、改めて考えてみると、年収300万円で単身者の会社員の場合、所得税は約5万円、住民税は約12万円となる。

もし1500万円の住宅ローン減税が適用可能な物件を全額ローンで購入するならば、住宅ローン減税により、所得税、住民税合わせて、1年当たり15万円弱の減税となるはずである。

減税額は年末のローン残高の1%なので、徐々に減税額は減っていくが、10年間続ければ、総計でそこそこの額になる。

よって、所得税を払っていないので影響なしという担当者の説明は嘘だと思われる。単に、担当者が媒介契約を取りたいので、必死に出まかせを言っただけなのかもしれない。

それでも、これまで売却してきた経験上の感覚では、1千万円台前半の物件の場合には、住宅ローン減税の適用外だから売れにくいということはないようである。

無理に登記簿50平米以上の物件を買って住宅ローン減税を受けるよりも、物件価格が安くてローンが軽いほう方がいいと、購入する側が判断しているためと私は推察している。

現在の自宅の住宅ローン減税

来年度の22年度から住宅ローン減税の控除率が、年末の残高の1%から引き下げられる検討がされているという。最近の住宅ローンの金利が1%を大幅に下回っているので、1年間の支払利息よりも減税額の方が大きく、逆ザヤなのが問題とのこと。

私が自宅を割安に購入する方法 で書いた今の自宅の土地を取得した翌年には、控除率の引き下げどころか、いよいよ住宅ローン減税は廃止されるという話であった。

当時の住宅ローン金利は1%以上、住宅ローン減税は年末の残高の0.5%で、今のように逆ザヤということはなく、今ほど美味しい制度ではなかったが、それでも、住宅ローン減税はなんとかして確保したかった。

不動産投資を始めたきっかけ その2 で書いたように、最初に買った中古一戸建で、築年数が住宅ローン減税の適用条件を満たさなかったという悔しい思いをしたのに、今度は新築したのに廃止されましたでは悔しすぎるではないか。

それでも土地を取得したのがまだ春であったので、年内入居には十分時間があった。年内に入居すれば、廃止ギリギリ手前で適用されることになる。

住宅ローン減税のために建築を急ぐ

週末の打ち合わせを10回近く行い、いよいよ設計図が完成し、いよいよ建築確認申請となったが、2005年の耐震偽装問題の影響で、構造計算が厳格化されたために、構造計算屋が大変混んでいるとのことだった。

木造2階建なら構造計算は不要だが、2階建を建てられるような広い土地を買える財力も無かったので、自宅を割安に購入する方法 で書いたように、狭小地に木造3階建では構造計算は避けて通れない。

結局、構造計算を通すのに2ヶ月くらい掛かり、地鎮祭を行ったのは真夏であった。それでも、建築の予定表には、12月入居のスケジュールが組まれていた。

しかし、たまに進捗を確認するために現地に向かうと、明らかにスケジュールから遅れている。そのたびに、担当者に電話し、予定から遅れているぞ、12月に間に合うのかと詰め寄るも、間に合わせるように頑張りますと言うだけで、一向に早くなっている感じがしない。

11月に入ると、いよいよ年内は間に合わない、もうダメだと絶望に近い気持ちになった。そして、その年の今頃、住宅ローン減税は継続の方向、しかも、控除率を0.5%から1%に引き上げる方向で調整というニュースが出てきた。

結局、建物の完成&引き渡しは1月下旬となった。引き渡しの時、担当者は、住宅ローン減税、拡大して良かったですねと言っていたが、工期が遅れて良かったというのは結果論だろ、もし、廃止されてたらどうするんだとツッコミたいのを私は我慢したのだった。

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