給湯器危機

不動産投資

住宅関係のニュース

前回の住宅ローン減税雑感 で、住宅ローン減税が縮小されるというニュースがあると書いたが、だいたい政府の方針も固まりつつあるとのこと。

控除率は1.0%から0.7%に下がるものの、新築物件においては、控除期間が10年から13年に長くなり、中低所得者層にはトータルの減税額が大きくなる可能性もあるということになるらしい。

たとえば3000万円の新築物件を全額ローンで買えば、現在なら年末のローン残高の1%である30万円近くを10年間減税されるが、そもそも、30万円も税金を納めていない人にとっては、支払っている以上の税金は返ってこないので、控除率が1%でも意味は無い。

その場合、0.7%の21万円近くを13年減税してもらったほうが、トータルの実入りは大きくなるということを言っているのだと思う。

しかし、それ以上に大家業を直撃するニュースが飛び込んできた。最近、世界的な半導体不足の影響で給湯器の生産が減少しており、そのため、国内の給湯器の在庫が不足しているという。

メディアによっては、「給湯器危機」などと、いかにもヤバそうに報じている。大家業を営む者としては、まったく気が気でないニュースである。

入居中クレームのNo.1は給湯器故障

これまでの不動産投資において、入居中のクレームの第一位は文句なく、給湯器故障である。第二位がエアコンで、第三位がウォシュレットというところだろうか。

エアコンやウォシュレットの故障の場合は、大家に連絡するのが面倒なのか、退去まで耐えるというパターンも数多くある。

そのため、退去した部屋に入ってみると、壊れていて動かないということがよくある。また、中には真夏のエアコン交換工事~自主管理の苦難~ で書いたように、数年頑張ったが今年は暑くて耐えられないと、エアコン故障のクレームを受けたことはある。

給湯器よりエアコンやウォシュレットの方が壊れる頻度は高いが、入居中にクレームが来るのは、圧倒的に給湯器の故障である。

こればかりは、退去まで耐えるということは不可能なので、即、連絡が来る。よって、入居中のクレームのナンバーワンになるのだが、今、その給湯器の在庫が不足しているとのニュースを聞き、この冬は大丈夫だろうかと不安にならざるを得ない。

退職後は顧客満足を優先に

前にも書いたが、会社員時代は多忙であったのと収益優先で、給湯器は壊れるまで使うという方針であった。

そして、実際に故障して管理している不動産屋から連絡が来ると、そこに交換の手配をしてもらい、通常の2倍くらいの交換費用を支払っていた。

そのたびに、金銭的なダメージだけでなく、故障から交換実施までの間、入居者は大変だったろうなと後味が悪い思いをしてきた。

そのため、退職してからは時間が出来たので、給湯器故障が発生~テレワーク大家失敗~ でも書いたが、退去や新規物件の購入の際には給湯器の使用年数を確認して、古ければ交換するという、顧客満足を優先した方針に切り替えた。また、その方が、費用も安く済む。

中には給湯器故障が発生~テレワーク大家失敗~ のように、退去後、新型コロナを警戒して、現地に一度も行かずに次の募集をして失敗した例もあるが、それ以外は、給湯器の使用年数次第で、躊躇せず交換するようになった。

はたして乗り切れるのか

こうなると、今、問題となるのは、私の会社員時代から入居し続けてくれている物件で、かつ、これまで給湯器を交換していない物件となる。

経験上、ワンルームなど小さい部屋に付いている給湯のみのタイプは、30年くらい使っても壊れないことが多いが、追い炊き機能付きのタイプは故障が多い。

会社員時代から続けて入居してくれていて、かつ、追い炊きタイプで給湯器を交換していない物件は、区分1室と戸建2戸である。

この3物件については、現在の給湯器不足が解消されるまで、壊れないでくれと祈るしかない。

昨日も2件、携帯の着信があり、「ついに、給湯器が壊れたか?」とビビったが、どちらも080で始まる見知らぬ番号で、怪しいので出ずに後で番号を検索すると、見知らぬ番号の電話がよく掛かってくる で書いたような不動産投資営業だった。

しばらくは、着信恐怖症になりそうである。

冬に給湯器故障は入居者も辛い。さらに、交換まで時間が掛かるようなら尚更である。とにかく、このままこの冬を越してくれと、正月に初詣に行ったら、神様にお願いしようと思う。

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