物件毎の収支を再集計する

不動産投資

毎年、確定申告を提出した後のだいたい今くらいの時期に、所有物件毎に購入から今までの現金収支のまとめを行っている。

そして、購入時に投入した自己資金をどれくらい回収できているのかを、物件毎に確認している。今年も、この毎年恒例の物件毎の収支表を作成してみた。


毎年恒例の物件毎の現金の収支表を作成する

不動産投資市場に投入した自己資金について で書いたように、毎年、この時期に、各物件の購入からこれまでの総キャッシュフローを集計して、購入時に投下した自己資金を現金で何割回収できたかを集計している。

物件毎の収入、支出については、2021年分は昨年分の確定申告に使用した総勘定元帳から拾い、2022年分については、4月分の家賃は入金が済んだのでその分の家賃収入と、1月から4月までの原状回復費用や固定資産税などの支払いは手作業で集計して、過去の分と合計して現時点での収支を計算する。

少々、面倒くさい作業で、不動産投資市場に投入した自己資金について に書いたように退職前の単身赴任の時代は、まとめる時間が無くて、物件購入は続けていたが、収支表作成は放置していた。

退職後に時間ができたので、再び、毎年、収支表を更新している。物件購入の失敗と逆転を生む売却 で書いた売却を含めた収支の計算の中に、所有中の総CFという項目があるが、それは、この毎年更新する収支表から拾ってきている。

一番に気になるのは、物件毎に初期に投入した自己資金をどれくらい回収できているのかというところである。

また、全体として、不動産投資に投下した自己資金をどれくらい回収できているのかというところもあるが、これは、ついに自己資金を回収する で書いたように、すでに不動産投資全体では自己資金を回収済である。

まあ、このときは敷金も収入に入れての自己資金回収達成であったが、さすがにそこから半年経っているので、敷金を除いても、自己資金は完全に回収している状態になっている。



収支の最劣等生は…

物件毎の収支表を更新して、改めて眺めてみると、現在、賃貸募集中の立地の良いワンルーム区分が収支の最劣等生である。

購入後約12年で、自己資金260万円のうちの約半分しか回収できていない。ここで言う自己資金はローンで賄えない部分の自己資金だけでなく、仲介手数料、ローン事務手数料、登記費用、不動産取得税など、購入時に手出しした現金すべての合計である。

12年で半分しか回収できていないということは、1年当たり約10万円のキャッシュフローとなる。

立地が良いためか、入居、退去の繰り返しで、収入が安定しない。空室となると原状回復費の支払いはもちろん、家賃収入がないのにもかかわらず、管理費、修繕積立金、ローンの支払いは残るという大きなマイナスのキャッシュフローの期間となる。

また、入居が決まれば、広告料の支払いもある。よって、長期入居者に恵まれないと、収支はボロボロとなる。

ただし、20年ローンで残債もかなり減ってきていることと好立地のため、売却すれば自己資金の2倍以上のキャッシュは得られるだろう。

もう、この物件については、キャッシュフローは期待していなくて、いつかの売却に向け、ただ、持っているだけと諦めている。


戸建と全体の収支について

戸建に関してはすべて現金購入だが、退職後に購入した千葉県の物件以外の4件では、自己資金の40~70%程度の回収が出来ている。

これらのうち3件は土地値程度で購入しているので、自己資金を回収する前に建物が朽ちて土地として売却しても、最終的に自己資金が回収できないということはないと考えている。

1件は借地物件なのだが、立地がよいので、建て替え可能な旧法借地権物件として売却できると考えている。



全物件合計の収支としては、不動産投資に投下した自己資金の回収は済んでいて、その上、毎月、数十万円のキャッシュフローは継続している。

残債も現時点で1298万円ほどであるので、よほどのことが無い限りは、不動産投資で損した、何もしないほうが良かったという事態にはならないはずである。

投資としては、勝ち逃げ感はあるが、この規模で家族持ちがセミリタイアしてよかったのかは、また、別問題である。それについては、毎月の対生活費の収支を今後も見ていくしかない。

当ブログは、にほんブログ村、FC2ブログランキング、人気ブログランキングに参加しています。面白かったらいずれかにポチっとお願いします。

ブログランキング・にほんブログ村へ

(お知らせ)株式口座100万円突破記念に、知識も手間も不要!NISA口座だけで7万3千円を6年間で100万円にした私の方法 (弱小大家父さん出版)を出版しました。NISA口座で7万3千円を投入してから、どのような手法で100万円まで到達したかを実際に売買した取引記録と併せて、紹介しています。Kindle Unlimited会員なら、無料で読むことがでます。会員でなくても、Kindle本かペーパーバックとして購入は可能です。

不動産投資
小規模小借金の不動産投資でセミリタイアした私の方法

コメント