預金額の4月末update~今年最大の赤字~

セミリタイア生活

月が替わったので、先月の預金の増減と大家の仕事をまとめておこうと思う。

小規模不動産投資のセミリタイアは成功か失敗か検証する で書いたように、小規模小借金の不動産投資によるセミリタイアが成功か否かを検証するために、毎月末、預金残高のチェックをしている。

その月の(不動産投資の手取り収入)が(生活費+税金+社会保険料)より多いのか少ないのかを、月末の預金額の増減を見ることにより、生活に必要な収入を得ているのかを判断している。

つまり、FIREで言えば、Financial Independence(経済的自立)が出来ているのかの確認のためである。

今年4月末の預金額は前月比でマイナス40万円の大幅赤字となった。


大幅赤字の要因

4月の大赤字の要因としては、

・現在ワンルーム区分一室が空室である分、家賃収入が減少していること
・空室のワンルーム区分の内装工事費約25万円を支払ったこと
・プチ滞納常連の2件が、4月末に5月分の家賃を入金してこなかったこと
・2月末の固定資産税支払いのためのnanacoのクレジットチャージの引き落としがあったこと
・自宅の電気ガスの料金を2ヶ月分まとめて引き落としされたこと

が挙げられる。

最も大きい赤字要因としては、賃貸管理会社に契約解除を宣言する で書いた通常の2倍の工事費の支払いであり、次に大きい赤字要因は、2件の家賃未収である。家賃未収については、プチ滞納常連の2件なので、今回も月初に振り込まれることを期待している。

この2つの要因で、概ね、マイナス40万円という数字に釣り合う。

それ以外では、先月に書いたが、気が付かないうちに、自宅の電気ガスの料金が支払い用に登録しているクレジットカードの期限切れていて、支払いできない事態が発生していた。

そのため、冬の高額な自宅の電気ガスの料金を2ヶ月分を、4月にまとめて引き落とされたことも赤字の要因として挙げられる。

赤字脱却に向けて今できることと言えば、ワンルーム区分の空室を埋めることくらいである。



4月の大家の仕事

4月の主な仕事は賃貸管理会社に契約解除を宣言する で書いた空室対応で、賃貸管理会社に問い合わせをしたことである。

【初旬】
特になし

【中旬】
賃貸管理会社に賃貸管理を解約したいと交渉する

【下旬】
地代、管理費の振込
賃貸管理会社に賃貸管理を解約したいと交渉する
下水道工事の土地使用承諾書を記入し、返送する
固定資産税の支払い

ここに書いた仕事以外では、適宜インターネットバンキングで家賃の入金はチェックしていたくらいである。


賃貸管理会社に賃貸管理契約の解除を申し出る

賃貸管理会社に契約解除を宣言する で書いたように、空室のワンルーム区分を管理している賃貸管理会社に賃貸管理契約の解除を申し出たところ、あと少し任せてくださいと粘られたので、広告料を0.5ヶ月足すので、あと1ヶ月頑張ってくださいと温情裁定をした。

しかし、その後、広告料増額をする募集条件変更の手続き書類が届かず、また、athomeで検索しても、地元の不動産業者の広告が増えている様子も無く、本当に広告料を0.5ヶ月増額して募集しているのか気になり、再度、賃貸管理会社に電話してみた。



すると、前回とは別の担当者が出たので、現在の募集条件はどうなっていますか?と聞いたところ、広告料は1ヶ月分のままであった。

やはりこの会社、信用できないと思い、賃貸管理契約を解除したいと、前回とは別の担当者に伝えたところ、その担当者からも頑張っていますので、もう少し時間をくださいと懇願された。

前の担当者が広告料の増額をしていないのも何か理由があるかもしれないと思い、「それでは、また電話します。」と言って、一旦、電話を切った。

しかし、あまりお人好しにズルズルと管理を引き延ばしても、上記のように毎月の収支に余裕があるわけではないので、こちらとしても、このまま野放しにはできない。

いかにも管理費やリフォーム費の高そうなディベロッパーの関連会社の賃貸管理契約を解除すれば、物件自体の価値も上がると思うので、前回、1ヶ月頑張ってくれと言った期間だけは様子を見て、それでも決まらなければ、懇願されても賃貸管理契約を解除することにする。

コメント