預金額の増減 2024年上半期

2024年7月7日日曜日

セミリタイア生活 不動産投資


小規模小借金の不動産投資でFIRE出来ているのかを確認するため、2024年上期(1~6月)の預金額の増減をまとめておこうと思う。

2024年上期の預金は大幅減

小規模不動産投資のFIRE・セミリタイアは成功か失敗か検証する で書いたように、小規模小借金の不動産投資で家族3人の生活費が賄えてFIREを達成できているのかの確認のために、毎月、預金の増減をチェックしている。そして、以前は毎月預金の増減の記事を書いていた。

しかし、月によっては所有物件の修繕などの突発的な支出や固定資産税や住民税の支払いなどもあり、また、家賃が月末までに振り込まれなかったり、それを翌月に振り込まれたりといった収入にも様々な動きがある。

それらの影響で毎月の預金の増減がマイナスやプラスを行き来してしまうため、不動産からのCFで生活費を賄えているのか、毎月の集計では今一つ分かりづらい。

そのため、それらの月ごとの事情によるバラツキの影響を少なくするために、今回は半年間まとめて見てみることにした。

2024年年始から6月末まで半年間の預金額の増減は、マイナス49万円と厳しいものになった。


退職後の預金額の推移 ~24年6月末

上記グラフは退職後の預金額の推移を表すために、各月の月末の預金額をプロットしている。

2023年12月末のプロットから2024年6月末のプロットにかけて、明らかな右下がりになっていることがわかる。

いわゆるジリ貧状態であるが、このことについての考察は後に述べるとする。

預金の増減の定義

上記の預金の増減のグラフには、株や投信などの紙の資産は含んでいない。所有する複数の銀行口座の預金の合計金額で、単なる日本円の増減を示している。

また、退職時の預金額を基準のゼロとして、そこからの増減を表している。つまり、退職時よりお金が増えているのか減っているのかが、一目瞭然となっている。

さらに、退職後に退職金収入があったが、その金額についてはこのグラフからは除外している。それは、不動産投資のキャッシュフローで生活できているのかを確認するのが、このグラフ作成の目的だからである。

このグラフは単純に各銀行口座の預金額の合計の推移であるため、預金から株や投信などへの紙の資産へ投資した場合、この預金額は減ることになる。

私の紙の資産 ~細々と運用中~ で書いたように、現在、私の紙の資産への投資は、NISAとiDeCoだけである。

NISAは、株式投資の記事に書いているように、2014年以来、SBI証券の口座に追加の入金は一切せず、また、譲渡益や配当は出金せずに再投資しているので、上記の預金の増減には影響しない。

また、iDeCoは、退職してから毎月1万円を、iFree 8資産バランスインデックスファンドに拠出している。

この拠出分は、預金から減ることになる。

あと、iDeCoはもう一つ、毎月5万7千円を、節税のためiDeCoの定期預金に拠出しているが、これは、拠出先が元本保証の定期預金なので、預金額の合計にカウントしている。

まとめると、

紙の資産への投資   預金の増減への影響
株式投資(NISA)  入出金しないので影響なし
iDeCo(8資産バランス)  拠出分は預金減。ただし、毎月1万円
iDeCo(定期預金)  預金としてカウントしているので影響なし

このように私の場合、預金から紙の資産への移動がほとんどないので、上記の預金の増減は不動産からのキャッシュフローで生活支出を賄えているのかを、ほぼ示していることになる。

家賃収入vs.家計の収支がマイナスである要因

(ブログ再開)自主管理大阪市物件退去の死闘 死闘の終焉編 で書いた昨年、退去があった大阪市内の一戸建てだが、今年1月からの入居であった。そのため、1月分と2月分の家賃を昨年末に前家賃としていただいてしまったので、今年1月末に家賃の入金は無かった。

さらに、入居後に見つかった不具合が2か所あり、その修繕費合計約9万円の支出もあった。

しかし、それ以外には所有物件に不具合、退去もなく、大阪市内物件の支出がなくても、24年上半期は明らかにマイナスであった。

家賃収入vs.家計の収支がマイナスである要因としては次のものが挙げられる。

・所得税、住民税、事業税、国民健康保険料の増大
・物価高による生活支出の増大と子供の教育費増大

詳細は後述する。

所得税、住民税、事業税、国民健康保険料の増大

会社員時代の私の不動産投資だが、始めは私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例 で書いたような区分マンションを買い進めた。

区分マンションが10室に到達し、事業的規模に到達したのちは、節税も兼ねて木造一戸建てを買い進めた。

退職後はそれら木造の減価償却費が残っていたので、節税になり、税金、国民健康保険料は定額に抑えられていた。

すでに退職して6年を過ぎ、退職前に購入した木造の減価償却が尽きてしまった。退職後に購入した木造一戸建ては1件だけ。さらに、その物件は購入時に築年が経っていて、建物割合が小さく、大きく減価償却費が取れない。

そのような状況であるため、退職時と今で不動産からのキャッシュフローは変わらないが(むしろ、少々、増えているが)、税金が増大。さらに国民健康保険料も増大し、家賃収入vs.家計の収支マイナスの大きな要因となっている。

物価高による生活支出の増大と子供の教育費増大

昨今の物価高の影響で生活費が増えている。また、来年、大学受験を控えた子供の教育費も増えてきた。家庭内事情で生活費が上昇するタイミングでの物価高のダブルパンチで、厳しい状況となっている。

家庭内事情については、もともと小規模不動産投資のFIRE・セミリタイアは成功か失敗か検証する で想定したような状況ではあるのだが、今後は、子供が大学を卒業して独立するまで耐え忍ぶしかない。来年には1号区分のローンが完済する。ローンの完済によるキャッシュフローの改善が少しでもマイナスを減らすことを期待したい。

2024年上期は、不動産投資自体はかなり順調であったが、私と専業主婦の妻と子供1人の3人家族の生活支出を、不動産からのキャッシュフローで賄えない状態であった。

上記の状況では、当面は賄えないことは明らかであり、これで、Financial Independence(経済的自立)と言っていいのか、微妙な状況は続く。


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自己紹介


弱小大家父さん

借入総額4500万円で区分所有9室、一戸建て4戸を取得し、2018年に退職しセミリタイア生活を開始。専業主婦の妻と子供一人の三人家族。投資エリアは、首都圏1都3県と大阪府。


X(旧Twitter)もやっています
弱小大家父さん@FIRE/セミリタイア生活


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