ついに入居者が決まる

2022年7月14日木曜日

不動産投資


2月中旬より空室となっていたワンルーム区分だが、ここに来てようやく入居者が決まった。

途中、賃貸管理会社との業務委託契約を解除するなど、いろいろとあった入居者募集であった。

ディベロッパーの関連会社に募集を依頼していた

記事預金額の6月末update~再び、少々の黒字~ でも少し書いたが、2月中旬より空室となっていたワンルーム区分だが、ようやく入居者が決まり、いよいよ今月より私の所有物件は満室となった。

今回、空室であったのは、私の所有物件で唯一山手線の内側にある好立地のワンルーム区分であった。

12年前にこの物件を購入した際、前オーナーは、このワンルームマンションを開発分譲したディベロッパーの関連会社に賃貸管理を委託していた。そして、その状態を引き継ぐことを条件としたオーナーチェンジの売買であった。

以前、賃貸管理会社は取捨選択すべき で書いたように、もっともリスクのある賃貸管理会社ではあるが、立地に対して物件価格がかなり割安であったため、火中の栗を拾うつもりで、購入に踏み切った。

購入後、賃貸管理の業務委託契約書を確認すると、この業務委託を解除するには、3ケ月前に通知しなければならないことになっている。

管理費を削減するため自主管理に切り替えるかと考えるも、入居者がいる状態で、業務委託を解除するのは、入居者に迷惑が掛かると思い、行ってこなかった。

それでは、入居者が退去した際に解除するかとも考えたが、そうなると、退去後、解除までの3ヶ月空室となってしまう。それももったいないので、賃貸管理会社にそのまま次の募集をさせていた。

これまでは、1度を除いて、3ヶ月以内に入居者が決まってきたので、解除を通知してから3ヶ月空室の後に募集するよりはいいかと、ズルズルと管理を委託し続けてきた。

今回は、退去前の1月下旬から募集を開始したが、そのまま音沙汰も無く繁忙期を過ぎて5月半ばまで来てしまった。

そのため、「仕方ない、今日通知をして、3ヶ月後に解除された後、入居者募集の営業に力を入れますか」と思い、業務委託契約の解除通知をするために賃貸管理会社に電話したところ、解除だけは勘弁してくださいと執拗に粘るので、最後はこちらもキレたところ、あっさり即日解除となり、鍵を送付してきたのだった。

心機一転、入居者募集の営業をする

こうしていよいよ賃貸募集の営業をすることになった。どこの不動産店に入居者募集を依頼するかだが、私が考える賃貸募集を依頼すべき不動産店の条件は以下の2点を満たすところである。

・管理費を節約したいので、自主管理を許してくれるところ
・地元には店舗数はあるが、全国チェーンでないところ

この条件で不動産店を1社に絞り込み、電話で来店の予約をして、現地に向かった。

到着して予約した者だと伝えると、電話で部屋を貸したいと言っていたにもかかわらず、「物件をお探しですね。」と言われるのは身なりが貧乏くさくて、大家に見えないのか。


その店の責任者が出てきて、入居者募集の相談をする。前の賃貸管理会社が地元不動産店に撒いていたマイソクが残っていたので、見せてももらった。

すると、広告料0ヶ月となっている。つまり不動産業者からすると、この物件を紹介しても、入居者からの仲介手数料1ヶ月分しか収入が無いことになる。

賃貸管理会社も直接募集も掛けているものの不動産賃貸に関してはマイナーな存在なので、実際に入居者を決めるのは地元の不動産屋だろう。

山手線の内側という立地上、高家賃の物件数が溢れている中で、ワンルームの家賃の片手物件では、紹介すらされないであろう。

いよいよ入居者募集開始

そして、新規に募集するにあたって、家賃は据え置き、広告料1.5ヶ月を提案される。

広告料を1.5ヶ月にしてもらえれば、他の業者にも1ヶ月の広告料で出せるとのこと。「それじゃあ、他社さんが入居者決めたら、御社は0.5ヶ月分しか収入ないじゃないですか」と聞くと、それでいいとのこと。

こうして、再募集を開始した。それから10日くらいして、この不動産店から連絡があった。

何人か内見があったものの、部屋の床が、築年当初のカーペットのままであることがマイナスポイントで、なかなか決まらない、条件を見直した方がよいとのこと。

まずは、今回、業者に対する広告料の条件が良くなったために、繁忙期を外しているにもかかわらず、内見数が稼げるようになった。あとは入居者に対する条件さえ適正にすれば、決まりそうだと感じた。

紹介しても入居者が決まらない場合は、家賃がその部屋の設備や環境に対して割高である。

そこで、前に賃貸管理会社に支払っていた管理費分の3千円だけ家賃をダウンすることにした。これで決まれば、手取りは以前と同等になる。

その後2週間ほどで、入居の申し込みがあった。入居者を決めたのは、この不動産店の隣の駅にある店舗である。前の賃貸管理会社から送付された鍵が到着してから1ヶ月弱で入居者が決まったことになる。

入居者募集は、内見数×成約率 を適正にする

やはり、賃貸募集には、当たり前のことだが、

内見数×成約率

を適正にすることが大切だと、改めて認識した。

前の賃貸管理会社の募集時には、地元業者に対する広告料がゼロのため、紹介されにくい状態になっており、圧倒的に内見数が少なかった。

3割バッターでも打席が無ければ、ヒットは打てないというところだろうか。

逆に、今まで、よく入居者が決まっていたなとも思う。少ない内見数で入居者が決まっていたのは、募集時期が繁忙期だったことと、それまでは適正な家賃だったのであろう。

最近、3点ユニットの16平米のワンルームは入居付けに苦戦すると聞く。今回、家賃を3千円下げなくてはならなかったことからも、たとえ立地は良くても、3点ユニットバスの16平米のワンルームは、入居付けが厳しくなってきているのかもしれない。

なにはともあれ、苦戦した入居付けを終わった。もし、あのまま、賃貸管理会社に丸投げしたままなら、1年以上空室だった可能性がある。

「ヤバいと思ったら、とにかく動く」ことの大切さを改めて思い起こさせる入居者募集であった。


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自己紹介


弱小大家父さん

借入総額4500万円で区分所有9室、一戸建て4戸を取得し、2018年に退職しセミリタイア生活を開始。専業主婦の妻と子供一人の三人家族。投資エリアは、首都圏1都3県と大阪府。


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