中古ワンルーム投資でFIREする方法

2023年1月17日火曜日

不動産投資

 


先月、日本財託の重吉勉氏の著書「不動産投資が気になったらはじめに読む本」を、たまたま無料で入手したので読んでみた。現在の不動産投資市場でFIREを達成する道筋が書かれていた。

不動産投資を始めたころから日本財託は知ってはいたが…

私が不動産投資を始めたのが2005年だが、その頃の不動産投資初心者の私でも、日本財託を知っていた。それくらい老舗の中古ワンルーム投資を扱う企業である。

私自身は中古ワンルームをこれまで4室購入しているが、残念ならが日本財託から購入したものはない。すべて『媒介』で購入している。つまり、不動産屋に仲介手数料を支払い、前所有者から直接、購入したものになる。

日本財託は自社が保有する中古ワンルームを直接顧客に売却する業態である。そのため、買主は売主である日本財託から直接物件を購入する、いわゆる「売主」の取引態様となる。

「売主」の取引態様の場合、仲介手数料は掛からないが、物件価格自体が割高であると私自身は勝手にイメージしている。少なくとも割安な物件は無いと考えている。

さらに業者が売主の売買であるため、建物分に対しては消費税も掛かるので、さらに割高であるとも予想している。個人から「媒介」で購入する場合には建物分にも消費税は掛からないからである。

しかし、日本財託では当時から提携ローンというものがあり、融資付けは楽そうであった。私が不動産投資を開始した当時は、銀行も区分マンションに対する不動産投資ローンには積極的でなく、私自身は不動産投資ローンを引くのに、たいへん苦労した。

その点、提携ローンがある日本財託から購入するのであれば、購入の意思を示せば、融資付けから賃貸の管理まですべて請け負ってくれて、まったくのド素人でも不動産投資を始めることができる。しかし、裏を返せば、買えば全く手間が掛からないものは割高というのは、一般的に言えることでもある。

結局、私は私の小規模不動産投資における物件購入の条件と実例 物件購入の失敗と逆転を生む売却 で書いたように、苦労しつつ自力で割安な区分マンションを探すようになった。

日本財託の重吉勉社長の著書を入手した

そんなことを考えていた私だが、先月、たまたま日本財託の重吉勉社長の著書「不動産投資が気になったらはじめに読む本」を無料で入手した。

奥付を見ると2021年11月1日初版の最近出版された本であり、目次に「FIRE」の文字も散見される。

私が不動産投資を始めたころは、融資は渋かったが、物件自体は今より割安であった。それに対して、物件自体は割高だが、融資は緩いという状態の現在では、FIREするための戦略も変わってこよう。

現在の割高なワンルームマンション市場で、どのような戦略でFIREできるのかと興味があり、この本を読み進めることにした。

本が示すFIREまでの道筋

『家賃収入で生活する選択肢も見えてくる』という、ローンの無い中古ワンルーム5室を入手する戦略が書かれていた。

入手する中古ワンルームの概要は、物件価格2000万円、諸費用70万円、年間手取り家賃80万円という物件を想定している。

手取り家賃は、家賃収入から管理費、修繕積立金、管理代行費を差し引いたものである。

まず、この中古ワンルームを2室、ローンの無い状態で確保する。

そして、3室目を、頭金10万円、諸費用70万円の合計80万円を自己資金として、残りの1990万円を35年ローンで購入する。

そして、毎年、ローンの無い2室からの手取り家賃160万円に自己資金200万円を合わせて繰上返済する。

3室目のローンが完済したら、同様に4室目を3室目と同じようにローンで購入して、今度は、毎年、ローンの無い3室からの手取り家賃240万円に自己資金200万円を合わせて、繰上返済する。

4室目のローンが完済したら、5室目も同様に行う。

すると、12年3ヶ月で、ローンの無い中古ワンルーム5室を入手でき、年間手取り家賃は400万円となり、『家賃収入で生活する選択肢も見えてくる』状態となるとのことだった。

設定が甘く、さらに自己資金が必要

上記のモデルで必要な自己資金は、最初の2室を現金で購入する4140万円と、残り3室を購入するときの自己資金240万円と、12年3ヶ月の繰上返済費用の2450万円の合計6830万円となる。

12年3ヶ月で6830万円投入できれば、毎年400万円のキャッシュフローが得られる、ひいては、FIREも可能ということになる。

しかも、このモデルには、最近のワンルーム投資、はたして大丈夫なのか? で書いたような、家賃下落の想定、退去時に想定、設備交換の想定などがカウントされていない。さらには固定資産税の支払いもカウントされておらず、実際にこのプランを実行しようとすると、さらに費用が掛かることは明らかである。

上記のモデルの細かい設定を知りたい方は、「不動産投資が気になったらはじめに読む本」を読んでみて考えてみてほしい。

自分には無理な手法

仮に、今、私が不動産投資を始め、FIREを目指すとするなら、こんなに自己資金を投入することは出来ないので、上記の中古ワンルーム投資は残念ながら選択することができない。

ちなみに上記モデルの年間キャッシュフロー400万円というと、以前、FIREについて考える で書いたように、私が不動産投資を始めて8年で到達したキャッシュフローが近い値となる。

上記のモデルと比較してまとめておくと、

【上記のモデル】

自己資金 6830万円(理想)
投資期間 12年3ヶ月(理想)
年間キャッシュフロー 400万円(理想、満室時)

【私の場合】

自己資金 1500万円(リアル)
投資期間 8年(リアル)
年間キャッシュフロー 420万円(リアル、満室時)

私のケースの詳細は、FIREについて考える を参照してほしい。

私自身は、さすがにこの規模でのFIREは厳しいと思ったので、さらに5年かけて規模を拡大してから退職し、現在に至っている。

ただ。もし、キャッシュフロー400万円レベルに到達するのに、7千万円の自己資金が必要だったら、心折れて、FIREは断念したことは明らかである。

「不動産投資が気になったらはじめに読む本」には、実際、日本財託から物件を入手し続け、FIREした投資家の体験談も載っている。興味があれば、「不動産投資が気になったらはじめに読む本」を読んでみてほしい。

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自己紹介


弱小大家父さん

借入総額4500万円で区分所有9室、一戸建て4戸を取得し、2018年に退職しセミリタイア生活を開始。専業主婦の妻と子供一人の三人家族。投資エリアは、首都圏1都3県と大阪府。


Twitterもやっています
弱小大家父さん@FIRE/セミリタイア生活


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