(ブログ再開)自主管理大阪市物件退去の死闘 退去立ち合い編

2023年12月12日火曜日

不動産投資


長々と休載していたが、ようやく預金額の5月末update~大赤字発生と休載のお知らせ~ で書いた大阪府(大阪市内)の自主管理空室物件の入居者が決まったので、ブログを再開することにした。

そもそも、なぜ大阪市の一戸建てを自主管理しているのか

この大阪市内の一戸建ては、私が単身赴任していたときにインターネットで、オーナーチェンジ物件として見つけたものである。

見つけるなり、この物件をネットに掲載している不動産店に連絡したところ、まだ、残っているということで、そのまま現地に駆け付け、物件を確認。

その足で、その不動産店に行き、80万円ほど指値をした買付を入れた。聞けば、この不動産店が自ら保有し、回している物件とのこと。

指値は認められ、その金額で後日売買契約、そして決済となり、私の投資物件になった。

この不動産店は、テレビのCMでも見る賃貸と売買を扱うフランチャイズの加盟店である。

私が買った後も、管理だけはしてくれないかと、この不動産店の店長に聞いたところ、やんわりと却下され、結果、自主管理物件となった。

その後、単身赴任先で退職し、東京に戻り、FIRE生活を開始した。自主管理物件を置いてきたことになる。

その後の運営は順調だったものの、ついに!

こうして生まれた大阪市内自主管理物件だが、幸いにも購入してから約6年、設備の不具合などの連絡も無く、手の掛からない物件であった。

また、東京に戻ってきても、すでにFIRE生活なので時間は存分にあり、もし退去があったときは、現地に行って退去立ち合いを行い、そのまま現地に泊まり込んで原状回復のリフォームの手配をすればよいと考えていた。

しかし、東京の自宅でのFIRE生活に慣れてくると、実際に大阪まで出向いて、これらを行うのは面倒だなとも思いが強くなってきた。

それに、昨年、大阪の一戸建ての入居付け完了!再び満室に で書いたように、大阪府(大阪市外)の管理あり4LDK一戸建ての退去において、退去時の状態は比較的良かったにもかかわらず、原状回復に46万円掛かった。

今回の大阪市内自主管理物件も、ほぼ同じ大きさの4LDKのため、退去時の状態が悪ければ、原状回復に100万円以上掛かる恐れもある。

そんなことを考えているうちに、今後も設備の不具合も発生せずに、今の入居者に出来るだけ長く住んでくれ!と、虫のいい祈りをするようになっていた。

しかし、預金額の5月末update~大赤字発生と休載のお知らせ~ で書いたように、今年の5月半ば、入居者から私にダイレクトに電話があり、6月中に退去すると通知された。

ついに来るものが来たとショックであったが、電話越しに入居者の真面目そうな、優しそうな人柄が伝わって来たので、ヤバそうな人でなくて良かったと、少し安心したのも事実である。

6月下旬の某日、いよいよ、退去立ち合いと原状回復のため、車に生活用品と工具と脚立を詰め込み、21:00に自宅を出発した。

入居者との初対面の退去立ち合い

単身赴任時に高速代をケチって何度か走ったことがある、国道1号線から国道23号線につなぐルートで、有料道路を使うことなく11時間弱で物件近くのコインパーキングに到着。

まずは、退去立ち合いのために、入居者と物件で落ち合う。その際、入居者から手土産をいただいたのは、たいへん恐縮であった。

そして、購入時にはオーナーチェンジだったので、外観しか見ていなかった物件の室内に初めて入る。

思ったより程度は良い。クロスやクッションフロアはLDKを除いて、張り替えの必要もないレベルだった。

ただし、畳の3部屋のすべての畳の表替え、すべての襖、障子の張り替えは、日焼けによる経年劣化により実施する必要がある。

その他、3階のベランダに出る掃き出し窓の窓枠が歪んでいて、窓が閉まらない、システムキッチンの収納棚の扉が完全に閉まらないなど、設備の不具合もあった。

入居者には雨漏りの有無を聞くと、全くない、台風とかが来ても、問題は無かったという回答を聞き、その点は助かったと思った。

そして、入居者には、私が預かっている敷金から、ハウスクリーニング代だけは償却することに合意していただき、無事に退去立ち合いは終了した。まずは、第一関門突破である。

ガス開栓業者が来て、衝撃の事実が判明

この物件の電気、水道については、自宅を出発する前に、この日の開栓の申し込みをしていた。ガスも同様に開栓の申し込みをしたが、ガスは開栓に立ち合いが必要なので、この日の午後に予約を入れていた。

午後2時頃に業者が来て、開栓し、最後に私とガスコンロ、給湯器などの設備の動作を確認する。

最後に風呂であるが、懐かしいレバーを回して種火を付けてから、再度レバーを回して炊くタイプである。

なぜ風呂だけ昔のようなのかと聞くと、裏に行って見てもらえれば分かるが、給湯器と風呂釜が並んで置いてあるとのこと。

古い風呂釜が壊れたら直せるのかと聞くと、今の給湯のみの給湯器を追い炊き付きの給湯器に交換し、それを現在の浴槽の配管に接続する工事は可能なので、風呂釜が壊れても大丈夫ですと言い残して、業者は帰っていった。

家の裏は1メートルくらいの幅の各家の共同通路になっていて、そこに入って見に行ってみたところ、私の物件の裏に、いつまで動くか分からないような古い風呂釜が設置されていた。


物件に設置されている製造年不明の風呂釜

しかし、徹夜で走行してきたこともあり、もうこれ以上考えるのが面倒になってきた。

そこで、ガスを開栓したばかりのこの物件でシャワーを浴び、自宅から持って来た下のマットレスを洗面所に敷き、ひとまず、爆睡したのだった。(続く)

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自己紹介


弱小大家父さん

借入総額4500万円で区分所有9室、一戸建て4戸を取得し、2018年に退職しセミリタイア生活を開始。専業主婦の妻と子供一人の三人家族。投資エリアは、首都圏1都3県と大阪府。


X(旧Twitter)もやっています
弱小大家父さん@FIRE/セミリタイア生活


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