「屋根が壊れていますよ」と知らない業者に言われた話 その３

現地(大阪市)で屋根瓦の破損を確認し、修繕工事の内容の協議に入った。割れた屋根瓦の補修だけでなく、今後の建物維持に必要な修繕は出来るだけ行いたいが、費用を抑えたいところでもある。

大阪市物件のスペック

ここで一旦、この大阪市物件のスペックを簡単に紹介しておきたい。

（ブログ再開）自主管理大阪市物件退去の死闘　退去立ち合い編 でも書いたように、会社員時代に単身赴任をしていたときに買ったものである。

年間家賃÷物件価格の表面利回りは15.5%と、立地の割にはなかなか良く（ここから借地料を払うので、実質利回りはかなり下がるが）、借地なので減価償却による節税の貢献もあって、比較的、よい物件に巡り合ったと思っている。

ただ、借地であることから建物が使えなくなると、利用価値が激減する。

今の入居者が入居した際、（ブログ再開）自主管理大阪市物件退去の死闘　死闘の終焉編 には詳細を書かなかったが、気になるトラブルが発生していた。

入居後に発覚したトラブル

二階の押し入れの中が濡れていて、ベニア板がボロボロになっているというものだった。

ちょうど濡れているところがバルコニー寄りだったので、私はバルコニーの防水が十分でなく、雨が漏れてきたのかもしれないと身構えた。

ただ、このときは、濡れている原因が分からず、押し入れの中のベニア板を張り替えるという軽微な工事で終わった。

そのようなこともあり、私自身、この借地物件は建物寿命を伸ばすために、いずれ、屋根のメンテや外壁補修＆塗装をしないといけないと考えていた。

そのため、ここでそれらを実施するのはやぶさかではないのだが、問題は費用である。

屋根の修理にいくら掛かるのか？

築31年のうえ、瓦も割れてきているという状況だと、屋根瓦を全面、葺き替えるしかないのか？そうしたら、超高額だ！そこまで、頭の中でぐるぐると考えてから出てきた言葉は、

「屋根はどうするんですか？」

と小学生並みの質問をした。

それでも、あまり費用を掛けたくないという思いは伝わったのか、建設業者の若者は、

「塗装で行けると思います」

と即答した。屋根の全面塗装で、屋根の耐久性を向上できるとのことだった。

「しかし、割れている瓦はどうするんですか？破片がすべて屋根に残っているとも限らないし」

と聞くと、破片が残っているものは、元の場所にくっつけて上から塗装、破片が残っていない箇所はそのまま塗装するとのことだった。

瓦は重なって積んであるので、少々、欠けていても、それが、即、雨漏りになるわけではない。がっつり塗装すれば、問題はないはずとのことだった。

ひとまず、瓦の葺き替えまではしなくて良さそうなので、助かった。

足場を組むついでに外壁もメンテしたいが…

屋根の塗装のために足場を組むのだから、併せて外壁の補修＆塗装をしたほうがよいと提案されるが、それは私も、上記のトラブルのこともあり、費用を抑えてではあるが、実施したいところである。

この物件の左右は　隣家と30センチくらいの隙間しかなく、いったいどうやったらこんな建築ができるのかよくわからないが、隣家との隙間は、人が横向きになって、ギリギリに入れるかどうかというくらいの幅しかない。

「塗装は前面と背面の2面だけですかね」と塗る面積が少なくなれば、費用も抑えられるだろうと期待しつつ、私が言ったところ、

管理部の責任者は、側面はできませんか？と建設業者の若者に尋ね、若者も、単管の足場なら、この隙間でも建てられるかな？などと検討に入り始めた。

費用を抑えたい私は、「この隙間に入る雨の量はたかが知れているので、側面は無しで大丈夫ですよ」と議論を慌てて制止した。

その後の議論の上、工事の項目は以下に絞られた。

上2点については選択の余地はなく実施だが、バルコニー防水は足場が無くてもできるので、今回、必須ではない。しかし、私は、以前に雨漏りのような症状のトラブルがあったことから、バルコニー防水はやっておきたかった。

雨戸と雨樋は必須ではないが、せっかく外壁を塗るのだから、これらも塗ったほうが仕上がりがいいだろう。

そのため、一旦、全部の項目を盛り込んだ見積もりを作ってもらうことにした。

予想外の提案が…

ここで、管理部の責任者が、「火災保険の申請用に、見積もりを分けますか？」と提案してきた。

の2種類に分けますという。

「築31年では経年劣化だと言われて却下されませんかね？いつ割れたかもよく分かりませんし」

災害級の暴風が吹いたという話もないので、さすがに無理では？と思ったが、ダメ元で申請してみるということにして、提案通り見積書を2通作成してもらうことにした。

本日はここで散会。ここまで、約40分。24時間のコインパーキングに入れて損したと思いつつ、帰宅の徒についた。(続く)

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